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山东省建设委员会


山东省公有住宅售后维修养护管理办法
山东省建设委员会



第一条 为加强公有住宅售后的维修养护管理，明确业主、管房组织、售房单位的责任，保障业主和非业主使用人的合法权益和住用安全，根据建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等有关政策、法规，结合实际，制定本办法。
第二条 在本省城市和未设镇建制的工矿区范围内，从事公有住宅售后维修养护管理的，均适用本办法。
第三条 本办法中出售的公有住宅指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住宅，包括直管公房、单位自管公房按成本价出售的享有全部产权和按标准价出售的享有部分产权的住宅。
第四条 省建设行政主管部门主管本省公有住宅售后管理工作，各市（地）县（市）房地产行政管理部门主管本行政区域内公有住宅售后管理工作。
第五条 公有住宅出售后，推行社会化、专业化、企业化经营型的物业管理模式，实行业主自治管理和物业管理企业专业化管理相结合的原则。
第六条 对于单幢房屋，公有住宅出售率达到30％以上的，售房单位应会同业主设立业主管理小组；小组成员应具有完全民事行为能力，由本幢房屋业主协商或选举产生。
一个住宅区域内公有住宅出售率达到30％以上的，当地房地产行政主管部门应会同售房单位组织指导成立业主委员会。
业主管理小组或业主委员会代表维护本幢房屋或本住宅区域内业主和非业主使用人的合法权益。
第七条 公有住宅出售后，业主管理小组或业主委员会成立前，房屋的维修养护由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主管理小组和业主委员会成立后，房屋维修养护由其选聘的物业管理企业按照双方签订的物业管理合同承担。
公有住宅出售后，售房单位要有一定时间的保修期限。
第八条 公有住宅出售后，要严格界定住宅的自用部位、自用设备和共用部位、共用设施设备的维修养护责任。
自用部位和自用设备指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表内的管线和自用阳台等，其维修养护责任，由业主承担，可自行维修养护，亦可委托物业管理企业维修养护。
共用部位和共用设施设备指承重结构部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊、通道、共用自行车车库、共用的屋顶水箱、上下水管道、落水管、烟囱、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。其维修养护责任的界定按照第七条办理。费用由共
同使用的相关业主按占有的住宅建筑面积比例分摊，从共用部位和共用设备的维修养护专项基金中列支，不足部分由业主按相应比例分担。
住宅区域内的服务配套设施的维修养护责任由其产权人承担，费用在其经营收入中列支。
第九条 各市地都要建立公有住宅售后其共用部位和共用设施设备的维修养护基金，该基金由售房单位从售房款中一次性提取，提取比例原则上不低于20％。
第十条 维修养护基金要专户存入银行，专项用于共用部位和共用设施设备的维修养护，禁止挪作他用。在住宅区域成立业主管理小组和业主委员会前，由售房单位或其委托的管理单位负责管理；在成立业主管理小组或业主委员会后，由业主管理小组或业主委员会负责管理。使用时，
由物业管理单位提出计划，经审核后划拨。
第十一条 业主和维修养护责任单位，应当定期对住宅的自用部位、自用设备、共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设备的正常使用，并接受房地产行政管理部门的指导、监督和管理。
第十二条 业主和使用人未经批准，不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或减少对共用部位和共用设施设备正常运行有影响的自用设备。业主和使用人如发生上述行为造成损失的，应负责修复或赔偿。
业主在使用住房的共用部位和共用设施设备时，不得侵害其他住宅业主的权益，否则，要立即停止侵害行为，并负责赔偿由此造成的损失。
住宅的共用部位和共用设施设备发生人为损坏的，由责任人负责修复或赔偿。
第十三条 业主维修住宅时，涉及相关业主权益的，应事先通知相关业主，相关业主应给予配合，不得借故阻挠。修房人应尽量减少对他人的干扰，注意保护住宅，造成损坏的及时予以修复或赔偿。
第十四条 公有住宅出售后，对住宅装饰装修的管理，依照建设部《建筑装饰装修管理规定》执行。
第十五条 公有住宅出售后，凡需要对住宅中修以上的，依照建设部《城市房屋修缮管理规定》执行。
第十六条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可向房屋所在地仲裁机构申请仲裁，亦可向人民法院起诉。
第十七条 公有住宅售后经批准允许转让的，转让后的住宅维修养护管理参照本办法执行。
第十八条 市地人民政府房地产行政管理部门可根据本办法制定具体规定。
第十九条 本办法由省建设委员会负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行。



1997年7月23日
劳动和社会保障部


社部发[2007]4号



关于印发2007年劳动和社会保障事业发展计划的通知

各省、自治区、直辖市劳动和社会保障厅（局）：
根据党的十六届六中全会和中央经济工作会议精神，按照《国务院批转劳动和社会保障事业发展“十一五”规划纲要的通知》（国发[2006]35号）的部署，我们编制了《2007年劳动和社会保障事业发展计划》，现印发给你们，请结合本地区实际，认真做好2007劳动保障事业发展计划的编制和实施工作。
2007年劳动和社会保障事业发展要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的战略思想，全面贯彻落实劳动和社会保障事业发展“十一五”规划纲要（以下简称规划纲要）对劳动保障事业发展的部署，着力创新工作机制，全面落实积极的就业政策，继续保持就业总量不断增长；大力培养高技能人才，整体推进职业技能培训；加快完善社会保障制度，加大扩面征缴力度；加快劳动保障立法进程，加强劳动关系调整机制建设，发展和谐劳动关系，依法维护劳动者权益；强化劳动保障基础和能力建设，继续推动劳动保障事业全面协调可持续发展，为构建社会主义和谐社会做出新贡献。
一、以落实积极的就业政策为重点，保持就业持续增长。把扩大就业作为经济社会发展和调整经济结构的重要目标，继续实施积极的就业政策，促进下岗失业人员再就业。加快推进统筹城乡就业试点工作，逐步建立城乡统一的劳动力市场，实现农村劳动力的合理有序转移。健全覆盖城乡的公共就业服务体系，继续开展“再就业援助月活动”、“春风行动”、民营企业招聘周活动和“大中专技校毕业生就业服务周活动”等专项行动，重点扶助困难群体、零就业家庭、青年和农业转移劳动力就业。进一步加强失业调控，切实做好政策性关闭破产企业职工安置工作。按照《关于印发2007年就业再就业专项计划的通知》（劳社部发[2006]45号），认真抓好就业再就业专项计划的落实，全年实现城镇新增就业900万人,下岗失业人员再就业500万人，其中就业困难对象再就业100万人，将城镇登记失业率控制在4.6%以内。全年实现转移农业劳动力900万人。
二、以高技能人才培养为重点，带动职业培训整体发展。继续以贯彻实施中办国办《关于进一步加强高技能人才工作的意见的通知》（中办发〔2006〕15号）为重点，建立高技能人才培养校企合作制度，推广现代企业学徒制度，实施“新技师培养带动计划”、“城镇技能再就业计划”、“能力促创业计划”、“农村劳动力技能就业计划”，带动职业培训整体发展，提高劳动者技能水平和就业创业能力，全年实现新增技师和高级技师32万人。积极开展技能评价服务，加强职业技能鉴定，强化鉴定机构质量管理。加快技能人才培养基地建设，在有条件的地区建设公共实训基地，同时依托有条件的企业和院校，建立国家高技能人才培养示范基地，推进“农民工培训示范基地建设工程”。
三、以完善社会保险制度为重点，加快完善社会保障体系。继续贯彻落实《国务院关于完善企业职工基本养老保险制度的决定》（国发 [2005] 38号），加快完善基本养老和基本医疗、失业、工伤、生育保险制度，重点推进扩大做实养老保险个人账户试点、城镇居民医疗保障制度试点和扩大失业保险基金支出范围用于促进就业的试点工作，同时研究做好事业单位养老保险制度改革，继续完善农民工参加社会保险的政策和办法，加快提高社会保险统筹层次，建立基本养老金正常调整机制。以非公有制经济组织人员、城镇灵活就业人员和农民工为扩面重点，不断扩大各项社会保险覆盖面，注重解决农民工参加大病医疗保障问题，大力推进建筑施工企业农民工参加工伤保险，同时积极推进被征地农民社会保障工作，在有条件的地区开展农村社会养老保险。2007年底，基本养老和基本医疗、失业、工伤和生育保险参保人数分别达到1.95亿人、1.7亿人、1.125亿人、1.12亿人、7000万人，其中农民工参加医疗保险和工伤保险的人数分别达到2800万人和3600万人。进一步加强社会保险基金征缴，努力做到应收尽收，巩固确保发放的成果。抓紧制定社会保险基金管理监督条例，加强社会保险基金监管，确保基金安全。2007年，基本养老和基本医疗、失业、工伤和生育保险基金征缴收入分别达到5660亿元、1835亿元、353亿元、136亿元和66亿元。不断提高退休人员社会化管理服务水平，将更多的企业退休人员纳入社区管理，力争到2007年底，企业退休人员社区管理服务率达到71%。
四、以加强企业工资分配宏观调控为重点，加快劳动关系调整机制建设，维护劳动者合法权益。全面贯彻落实《国务院办公厅转发解决企业工资拖欠问题部际联系会议关于推进企业解决工资拖欠问题的若干意见的通知》（国办发[2006]91号），研究建立预防和解决工资拖欠的长效机制。进一步改进和加强企业工资分配宏观调控，着力提高低收入劳动者工资水平，严格落实最低工资制度，及时调整最低工资标准，继续推进工资指导线、劳动力市场工资指导价位和行业人工成本信息制度建设，继续改进和加强国有企业工资总额管理。继续落实全面推进劳动合同制度实施三年行动计划，到2007年底，劳动合同签订率达到90%，同时全面启动建立劳动用工备案制度。继续加强协调劳动关系三方机制建设，加快推进各类企业建立集体协商和集体合同制度，形成企业工资正常增长机制。加强劳动争议处理能力建设，推进劳动争议仲裁机构实体化，探索建立劳动争议调解体系，继续加强劳动争议调解委员会建设。健全各项基础劳动标准，大力加强劳动定员定额标准工作，严格特殊工时制度审批，加强企业工时实施情况的监督。
五、以立法为重点，系统推进劳动保障法制建设。推动《劳动合同法》尽快出台，抓紧修改完善《劳动争议处理法》、《就业促进法》、《社会保险法》等法律草案，积极做好残疾人就业条例、工伤保险条例修正案、企业工资条例、女职工劳动保护规定（修订）等行政法规的立法工作。健全监察体制，加大执法力度，大力推进企业守法诚信制度和网格化、网络化劳动保障监察，开展清理企业拖欠工资、检查落实最低工资制度、整顿劳动力市场秩序、禁止使用童工等专项检查活动，重点解决拖欠农民工工资、签订劳动合同、社保扩面征缴等突出问题，推进12333电话咨询系统与劳动监察投诉举报的连接。加强执法监督，完善行政复议制度和机制，创新行政复议方式方法，进一步推进执法责任制，完善行政许可制度。全面实施劳动保障“五五”普法规划，完善普法工作制度，增强劳动者和用人单位法律意识。
六、以推进实施重大工程项目为重点，强化劳动保障基础建设和能力建设。健全和规范公共就业服务、社会保险经办、劳动保障监察、劳动争议处理等工作机构，加强街道（乡镇）社区劳动保障工作平台建设，推进社会保障服务中心建设试点和转移农业劳动力就业服务体系建设。完成金保工程一期建设，加快各级数据中心建设和全国联网进度，提高各项劳动保障业务的信息化水平，到2007年底，劳动保障城域网覆盖率达到72%。切实加强社会保险经办人员、劳动保障监察员、劳动争议仲裁员以及职业技能鉴定质量督导员等劳动保障专业队伍能力建设，不断提高业务素质和服务水平，继续加强对劳动保障系统各级各类干部的培训，提高依法行政能力，为劳动保障事业发展提供组织和人才保障。
做好2007年劳动保障工作，对于保持劳动保障事业发展良好势头，迎接党的十七大胜利召开至关重要。编制好2007年劳动保障事业发展计划对于促进劳动保障事业稳步向前发展、推动“十一五”规划顺利实施具有重要意义。各地要高度重视年度计划的编制和实施工作，切实加强领导，精心组织，要确保年度计划与“十一五”规划目标任务与年度重点工作、与事业发展投入有效衔接，做到目标科学，责任明确。各地要严格执行部里下达的计划目标，特别是列入国民经济社会发展计划的约束性和预期性指标，采取积极措施稳步推进各项目标任务的落实。同时要加强对计划执行的检查评估，各地要积极配合部里做好年度计划执行的监测评估工作，及时发现的计划执行中的问题和总结好经验好做法并向部里反馈。各地要在今年2月15日和7月15日前，分别向部里报送2006年全年和2007年上半年劳动保障事业发展计划完成情况检查评估报告。





劳动和社会保障部
二〇〇七年一月三十日