房地产合作开发合同转性认定的判断标准
兼评《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四、二十四、二十五、二十六和二十七条
曹文衔 宋仲春
前言
鉴于我国的土地所有权属于国家所有，国有土地所有权不可以转让，为了实现对国有土地的合法利用和市场流转，我国设立了独特的国有土地所有权和国有土地使用权相分离的土地制度。土地使用权人所享用的用益物权在不违反法律、法规的情况下，可以通过不同的方式在不同的民事主体之间流转，从而实现土地资源的市场配置。土地使用权人可以用土地作为出资与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现国有土地使用权的用益物权，这是合作开发房地产的法律基础。然而，在房地产开发实务中经常出现名为合作开发房地产而实为土地使用权转让、名为合作开发实为房屋买卖、名为合作开发实为借款、名为合作开发实为房屋租赁的情况。为了正确处理以上问题，2005年8月1日开始施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《司法解释》）以四个条文对上述四种情况作了界定，这也是本文要讨论的房地产合作开发中的转性合同，本文主要讨论上述四种转性合同认定的判断标准。
一、合作开发房地产合同的概念及特征
1.合作开发房地产合同的概念及特征
要确定当事人之间订立的名为合作开发房地产合同是否名实相符，首先就要对什么是合作开发房地产合同的概念作出界定，进而分析合作开发房地产合同的特征，从而来判定那些合同属于合作开发房地产合同，那些合同应该转性合同，并应按照转性后的合同关系来处理。
《司法解释》第十四条对合作开发房地产合同作出明确界定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”因此，合作开发房地产合同应该具备以下特征：第一，当事人以土地使用权、资金等作为共同出资；第二，当事人双方共享利润；第三，当事人共担风险，第四，当事人是以开发房地产为合同的基本内容。需要注意的是《司法解释》不再把共同经营作为合作开发房地产合同的必要条件。我们认为，实践中对于名为合作开发房地产合同的上述四项特征中争议较多也最难以把握的是特征一（当事人以土地使用权、资金等作为共同出资）和特征三（当事人共担风险）。下文将对上述特征一、三作进一步分析。为了叙述的简便，本文仅讨论合作方为两方的情形，三方或更多方的合作开发与合作方为两方的情形并无本质差异。
2.关于特征一：当事人以土地使用权、资金等作为共同出资
上述特征一般包括以下几种情形：
（1）当事人一方以土地使用权作为唯一出资，另一方则以资金作为唯一出资；
（2）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为唯一出资；
（3）当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以部分土地使用权作为唯一出资；
（4）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资。
（5）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以非资金形态的实物（如建筑材料）或劳务作为出资。
其中以第（1）、（2）种情形最为常见，第（3）、（4）种情形偶见于相邻地块的土地使用权人作为合作当事人的情形；第（5）种情形偶见于工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情形，特别是在开发企业拖欠工程款、材料款的情况下。
3. 关于特征三：当事人双方共担风险
本文认为，上述特征应理解为：当事人对于合作开发房地产合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果应当共同分担。这里，共担的风险应主要指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。除非非过错方同意分担，否则后者应由过错方承担。
何谓共同分担风险？
首先，在确定提供土地使用权的一方当事人是否承担经营风险时，应该注意，不能仅仅把合同是否具有明确的不承担经营风险的约定作为判断标准，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断标准。即，只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的不承担经营风险，也应该认定提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险。
其次，这里所说的风险是经营风险，不属于其它风险。例如案例一，某合同中约定，甲提供土地使用权，乙进行投资，甲乙双方合作进行开发房地产，甲承担土地使用权证办理带来的风险，乙承担出资带来的风险及合作开发过程中的其它风险，甲获得房屋建成后的一半房屋面积或者按照当时的市场价格该部分房屋所对应的房价款作为收益。在这个合同中虽然没有明确约定甲方不承担经营风险，相反还约定了甲方应该承担办理土地使用权证带来的风险。但是从该合同中甲、乙双方的权利义务的实质内容来看，甲实质上不承担经营风险，只收取固定利益。因为,第一，办理产权证是甲方提供土地使用权的一个附随义务，是甲方履行合同必须履行的义务，是甲方的固有义务，不属于经营风险的范畴。第二，如房屋建成，甲将分得一半房屋面积；如房屋不能建成，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款。也就是说，无论房屋是否建成甲均能获得相当于一半房屋面积的收益。因此，本文认为，案例一的合同应该按照名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同来处理。
再次，共同分担风险应理解为风险的分担比例应当与各方当事人就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例大致相当，至少不应严重失衡。否则应视为非实质性的共担风险。比如案例二，合同约定，合作开发项目完成的，提供土地使用权的一方取得建成房屋（不论实际建成房屋面积是否增减）的一半，合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方除无偿收回土地使用权外，既不承担合作开发活动中的其他损失，也不要求相对方给予经济补偿。再比如案例三，合同约定，合作开发项目完成的，甲作为提供土地使用权的一方取得建成房屋的一半，合作开发项目最终不能完成的，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款的80%，其余20%作为甲对合作开发项目最终不能完成的风险承担。在上述案例二中，由于土地本身一般不易灭失，对于甲而言，如果合作开发房地产合同不能履行，其承担的风险几乎为零，或者仅仅丧失一定期间可能的土地收益，而对于提供资金的一方，乙将实际上承担开发失败的几乎所有经济损失。而在上述案例三中，对于甲而言，如果合作开发房地产合同不能履行，不仅其承担的风险为零，而且可以继续获得约定的利益，只是该利益比项目成功时有所减少。可以说，案例二中甲最大的合作开发风险是无利可图，但不会亏本，即不赚不赔；而案例三中甲最大的合作开发风险是少赚不赔。因此显而易见，该两案中甲分担风险的比例与其就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例相比已经严重失衡。有人认为，只要双方约定共担风险，就应认定为合作开发合同，风险的分担比例应当完全取决于当事人的自由约定，法律不应无端干预。本文认为，如果法律对于当事人风险的分担比例完全不加干预，将给当事人规避《司法解释》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条关于转性合同的规定留下巨大的空间。比如，当事人可能约定利益分配时一方享有固定利益，而风险分担时，该方承担1%。
二、合作开发房地产过程中四种转性合同
1.《司法解释》确定转性合同的法理基础
《司法解释》分别在第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条规定了四种转性合同。《司法解释》作出这四条解释的法理基础均为意思表示理论，即通过揭示合作开发房地产当事人之间的真实意思表示来判定当事人之间所订立的合同的法律性质，而不以当事人之间所订立的合同的名称或外部表现形式来判断合同的法律性质。
2.四种转性合同认定的判断标准
（1）名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同的认定
① 认定标准
《司法解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”从该条规定可以得出名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同的本质特征是，提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险，只收取固定收益。此时，提供土地使用权的一方所收取的固定利益已经成为“投入”的土地使用权的对价，这与土地使用权转让法律关系在权利义务的本质上并无二致。 也就是说，提供土地使用权的一方当事人所收取的固定利益，可以看作是其转让土地使用权的所获得的对价，合同相对方通过支付“固定利益”（土地使用权）的对价而获得了土地使用权。投入土地使用权的一方作为土地使用权的转让方，支付固定利益的一方作为土地使用权的受让方。此时，当事人之间的约定名为合作开发房地产而实为土地使用权的转让。因此，此类合同的认定的判断标准是，提供土地使用权的一方当事人是否承担合作开发房地产的经营风险，如果提供土地使用权的一方当事人承担合作开发房地产的经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供土地使用权的一方当事人不承担合作开发房地产的经营风险，而只是约定收取固定利益，那么这类合同就属于名为合作开发房地产而实为土地使用权转让的合同。
② 认定中应该注意的问题
实践中，如果由于当事人签订合同时的不够严谨，在合作开发房地产合同中仅约定提供土地使用权的一方的固定利益分配，未约定风险分担的，这样的约定是否可以视为提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益呢？本文认为，这种情况下不宜一概认定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断标准。即，只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的不承担经营风险，也应该认定提供土地使用权的一方当事人不承担经营风险。
如果在这种情况下，相对方仍应对固守“保底利益”的当事人承担价值固定只不过变换给付物种类的义务，那么合作风险实际上还是并未“共同承担”。
第二，固定利益的含义。《司法解释》第二十四条是指的固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。因此固定利益应该具有以下特征：A.是可以确定的、不变的利益。即，不论合同能否实际履行，合同履行的程度如何，该利益是可以确定的，并且经确定后是不发生变化的。例如，土地价款的35％，总投资的25％这样的约定。B.可以表现为货币，但不以货币为限。在通常情况下固定利益表现为货币，但并不以货币为限。可以是固定数量的货币，也可以固定数量的房屋，还可以是固定数量的货币和固定房屋的混合，甚至可以是以租赁或其他方式使用房屋。
本文进一步认为，《司法解释》第二十四条中的“固定利益”一词不够确切。在上文列举的案例三中甲最大的合作开发风险是少赚不赔，但严格说来，甲的利益不是固定的，项目开发的成败将影响甲获得的利益大小。按照现行《司法解释》第二十四条中的“固定利益”要求，案例三中的合同将不能认定转性为土地使用权转让合同。而事实上这类合同的本质仍然是提供土地使用权一方不承担经营风险的土地使用权转让合同，只不过对土地使用权转让的对价按照不同的项目开发结果做了分别约定。因此，本文认为，如将《司法解释》第二十四条中的“固定利益”改为“保底利益”，可以堵塞案例三中合同不能转性认定的漏洞，因为在案例三中，甲的“保底利益”是约定的项目失败情形下的利益。
（2）名为合作开发房地产而实为房屋买卖的合同的认定
① 认定标准
《司法解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”如果合作开发房地产合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋，则表明当事人的真实意思在于以所“投入”的资金作为获取固定数量房屋的对价。 也就是说，提供资金的一方，通过投入资金获取了固定数量的房屋，合同的相对方通过出卖固定数量的房屋获取了一定的资金，这符合房屋买卖合同的特征。投入资金的一方成为房屋买卖合同的买受人，合同相对方成为房屋的出卖人。此时，当事人的约定的名为合作开发房地产实为房屋买卖。因此，此类合同认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险，如果提供资金的当事人承担经营风险，那么这类合同就属于合作开发房地产合同。如果提供资金的当事人不承担经营风险，只获取固定数量的房屋，那么这类合同属于名为合作开发房地产合同实为房屋买卖合同。
② 认定中应该注意的问题
分配固定数量的房屋的理解。首先，《司法解释》第二十五条所指的分配固定数量的房屋，是指提供资金一方当事人获取固定数量房屋的所有权，而不是使用权。其次，固定数量的房屋，应该和本文在前面对“固定利益”所作分析一样，该固定数量房屋的数量应该是可以确定的，并且经确定后不变的。例如合同中约定，提供资金的一方分配5000m2的房屋，该约定就是确定的，不论房屋是否能实际建成，合同约定的固定数量房屋都是确定的，并且是不变的。至于，该房屋最终能否建成或者提供资金的一方能否实际分到5000m2的房屋则属于合同履行的范畴。
（3）名为合作开发房地产实为借款合同的认定
① 认定标准
《司法解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定货币的，应当认定为借款合同。”如果合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额的货币，则表明提供资金的一方通过投入资金，获取了固定数额货币的回报，相当于提供资金的一方通过出借资金获取了利益，合同相对方通过借款进行了房地产开发，双方的真实意思在于融资进行开发建设。这完全符合借款合同的特征，提供资金的一方于贷款人，合同相对方于借款人。此时，当事人的约定名为合作开发房地产实为借款。因此，此类合同的认定的判断标准是提供资金的当事人是否承担经营风险，如果提供资金的当事人承担经营风险，那么这类合同属于合作开发房地产合同，如果提供资金的当事人不承担经营风险，那么这类合同属于名为合作开发房地产实为借款合同。
②认定中应该注意的问题
收取固定数额货币的理解。我们在判定合同中是否约定了提供资金的一方当事人收取固定数额的货币时，应该注意这里的固定数额货币不等同于“固定利润”。这是因为利润的获取要取决于房地产开发的结果，在房地产开发完成之前利润是不确定的，因此，从这个意义上说，不存在“固定利润”。例如在合同中约定，提供资金的一方，在合作建房完成后提供资金一方获取合作建房利润的50％，这样的约定就不应该视为约定了提供资金的一方获取固定数额的货币。
天津市实施《中华人民共和国工会法》办法（已废止）
天津市人大常委会
天津市实施《中华人民共和国工会法》办法
天津市人大常委会
（1993年12月8日天津市第十二届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 1993年12月8日公布施行）
第一条 为实施《中华人民共和国工会法》（以下简称《工会法》），结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本市企业事业单位和机关以及工会组织、职工，应当遵守《工会法》和本办法。
第三条 在企业事业单位和机关中，以工资收入为主要生活来源的体力劳动者和脑力劳动者，都有依法参加和组织工会的权利。
企业事业单位和机关的职工有七人以上要求组织工会的，市总工会和区、县总工会以及产业工会、具有行业管理职能的市属局的工会（以下简称局工会），应当帮助建立工会。
企业事业单位和机关，应当支持职工按照《工会法》的规定建立工会，并提供必要的条件。
第四条 工会各级组织应当遵守宪法和法律、法规；积极协助、支持各级人民政府的工作；在维护国家总体利益的同时，代表和维护职工的合法权益。
工会配合企业事业单位和机关对职工进行民主、法制、职业道德教育，开展文化、技术学习和培训，提高职工的素质，使职工充分发挥国家主人翁作用。
工会应当支持企业的生产和经营管理，教育职工正确对待企业的合法权益，遵守劳动纪律和规章制度，努力完成各项任务，提高经济效益，发展社会生产力。
第五条 工会依照《工会法》和《中国工会章程》独立自主地开展工作。
企业事业单位和机关应当支持工会依法开展工作。任何单位和个人不得侵犯工会的合法权益。
第六条 市总工会发展和加强同外国地方工会、产业工会之间的友好合作关系；发展和加强同香港、澳门、台湾地区工会之间的友好往来。
第七条 建立工会组织的企业事业单位和机关，应当有与工会任务相适应的工会机构和人员。
第八条 企业事业单位和机关的工会，有女会员二十五人以上的应当建立女职工委员会，女会员不足二十五人的应当设立女职工委员。女职工委员会和女职工委员，依法维护女职工的特殊利益和合法权益。
第九条 市总工会和区、县总工会以及产业工会、局工会，具有社会团体法人资格。
基层工会组织具备《中华人民共和国民法通则》规定的法人条件的，自批准成立之日起具有社会团体法人资格。
具有社会团体法人资格的工会组织，工会主席是其法定代表人。
第十条 工会主席、副主席由民主选举产生，实行任期制，可以连选连任。任职期间享受国家和本市规定的有关待遇。
工会主席、副主席任职期间因工作需要调动时，应当征得本级工会委员会和上一级工会的同意。任期届满，不再担任工会主席、副主席职务的，应当安排适当的工作。
第十一条 企业事业单位违反职工代表大会制度和其他民主管理制度的，工会有权向其行政方面提出意见，也可以提请上一级工会和有关部门共同协调解决。
第十二条 工会对企业事业单位执行劳动法律、法规以及本单位的劳动规章制度，实行民主监督。
企业事业单位和有关部门对工会提出的涉及侵犯职工利益问题的意见，应当认真处理，予以答复。
第十三条 工会在指导、帮助职工签订劳动合同时，应当向职工宣传劳动法律、法规和其他有关规定，帮助职工保护自身的合法权益。
第十四条 经全体职工或者职工代表大会讨论同意，工会可以代表职工与企业事业单位订立集体合同；集体合同草案应当提交全体职工或者职工代表大会讨论通过；集体合同由工会负责人与企业事业单位行政负责人签订。
第十五条 企业开除、除名职工，应当事先征求工会的意见。
企业辞退、处分职工，工会认为不适当的，有权提出异议，并可以派代表与企业协商解决。
第十六条 工会参加劳动争议的调解、仲裁工作。
企业劳动争议调解委员会主任由企业工会代表担任。劳动争议调解委员会的办事机构设在企业工会，负责本企业劳动争议调解委员会的日常工作。
市总工会和区、县总工会派出代表参加同级劳动争议仲裁委员会，并可以派出兼职仲裁员参加劳动争议的仲裁工作。
第十七条 县级以上工会组织可以设立法律咨询服务机构，为所属工会和职工提供服务。设立有偿服务的法律服务机构，应当由有关主管部门批准。
第十八条 工会发现企业事业单位劳动条件和安全卫生设施不符合国家规定的，有权提出意见，企业和人民政府有关部门应当及时处理。
第十九条 工会参加新建、扩建企业和技术改造工程中的劳动条件及安全卫生设施的设计、施工、竣工的审查验收工作，对违反国家有关劳动条件及安全卫生规定的，工会有权提出意见，企业或者有关主管部门应当认真处理。未达到规定标准的，不得投产使用。
第二十条 企业发生伤亡事故和其他严重危害职工健康的问题，应当按照有关规定及时向上一级工会报告。工会有权参加上述事故和问题的调查工作，向有关部门提出处理意见，要求追究直接负责的行政领导人和有关责任人员的责任。
第二十一条 工会负责政府授予的劳动模范、先进生产（工作）者的管理工作。
第二十二条 市和区、县人民政府，应当确定一位负责人负责与同级工会的联系工作；采取适当方式，向工会通报重要工作部署和与工会工作有关的行政措施；对工会反映的职工群众的意见和要求，应当及时处理和答复。
第二十三条 全民所有制、集体所有制企业事业单位的工会，应当按照《工会法》和其他有关规定，支持、组织职工参加民主管理、民主监督，参与企业生产经营的重大决策。工会委员会负责本单位职工代表大会的日常工作，监督、检查职工代表大会决议的执行。
第二十四条 全民所有制企业的管理委员会应当有工会主席、职工代表参加，人数一般应当为管理委员会全体成员的三分之一。
企业女职工委员会可以派出代表参加企业管理委员会。
第二十五条 中外合资经营企业、中外合作经营企业研究决定有关工资、福利、奖惩、安全生产以及劳动保护和劳动保险等涉及职工切身利益的问题时，应当通知工会代表列席会议，听取工会意见。
第二十六条 外资企业和私营企业的工会，对有关工资、福利、安全生产以及劳动保护和劳动保险等涉及职工切身利益的问题，有权代表职工与企业协商处理。
第二十七条 国有资产占控股地位的股份制企业，职工通过职工代表大会实行民主管理。工会委员会是职工代表大会的工作机构。企业研究决定有关生产经营重大决策和涉及职工切身利益的工作时，应当通知工会主席参加，听取工会意见。
第二十八条 工会应当协助各级人民政府、企业事业单位和机关做好离休、退休职工的服务管理工作，反映离休、退休职工的意见和要求，有关部门和单位应当认真研究解决。
第二十九条 建立工会组织的企业事业单位和机关，应当按每月全部职工工资总额的百分之二，于当月十五日前向工会拨交经费。
第三十条 企业事业单位和机关应当向工会拨交经费逾期未交的，工会应当及时催交。逾期三个月的，由上一级工会审查并以《扣收工会经费通知书》通知交款单位的开户银行代为扣交，并从欠交之日起，按欠交金额每日千分之五扣收滞纳金。
第三十一条 市和区、县人民政府，根据财力每年给同级工会一定的经费补助。
第三十二条 各级工会的经费审查委员会，对同级工会经费收支、财产管理和工会兴办的企业事业单位的经济活动实行审查监督。
上级工会经费审查委员会对下级工会经费审查委员会的工作，进行业务指导和监督检查。
第三十三条 工会的财产、经费和国家拨给工会使用的不动产，任何组织和个人不得侵占、挪用和任意调拨。
工会组织合并，其经费、财产归合并后的工会所有；工会组织依法撤销或者解散，其经费、财产由上级工会处置。
第三十四条 具有社团法人资格的工会，可以依法兴办第三产业企业和国家政策允许、社会需要的其他企业；具备条件的企业，也可以按照国家有关规定兴办中外合资经营企业、中外合作经营企业。工会兴办的企业，其隶属关系不得随意改变，合法财产不受侵犯。
第三十五条 市总工会和区、县总工会以及产业工会、局工会的离休、退休人员待遇，与国家机关工作人员同等对待。其离休、退休费用，实行社会统筹的，由统筹基金中支付，没有实行社会统筹的，由同级财政负担。
县级以上工会所属事业单位的离休、退休人员的待遇，按照国家有关规定办理。
第三十六条 凡违反《工会法》和本办法的规定，阻挠职工组织和参加工会，任意合并、撤销、解散工会组织，侵占工会财产，挪用、贪污工会经费以及对工会工作者依法行使职权进行打击报复的，视其情节轻重，由其所在单位或者上级机关予以处理；构成犯罪的，由司法机关依法追
究刑事责任。
第三十七条 本办法自公布之日起施行。
1993年12月8日
