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论商品房住宅小区停车位的产权归属

邓光达　

　
　　近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。　　笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。　　一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征　　在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，１９９４年９月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第２项、第一条第（五）款的规定，１９９９年７月１日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第２．１．８条、第３．５条、第３．５．２条、第３．５．２．１条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征：　　（一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。　　（二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。　　（三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。　　（四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。　　（五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。　　（六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。　　（七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。　　笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题：　　（一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。　　（二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。　　计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。　　（三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。　　（四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　（五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。　　（六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。　　但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。　　二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记　　商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（１）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（２）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（３）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。　　在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。　　假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。　　 三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属　　依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。　　（一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。　　此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。　　（二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。　　１、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。　　房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。　　可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。　　２、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。　　根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。　　可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。　　３、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。　　四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属　　在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。　　目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。　　《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。　　有人认为：“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意。　　据媒体报道，目前在深圳全市，平均每３．３部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。


作者简历：　　邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士，华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业，获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局，并在深圳仲裁委员会任仲裁员。



吉林省人大常委会


吉林省气象条例

（2004年11月26日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过
省十届人大常委会第23号公告公布，自2005年1月1日起施行）





第一章 总则


第一条为了发展气象事业，规范气象工作，合理开发利用和保护气候资源，促进气象事业更好地为经济建设、国防建设、社会发展和人民生活服务,根据《中华人民共和国气象法》,结合本省实际,制定本条例。

第二条凡在本省行政区域内从事气象探测、气象预报、气象灾害防御、气候资源利用、气象科学研究、气象信息的发布和传播以及其他气象活动,均须遵守本条例。

第三条县级以上气象主管机构在上级气象主管机构和本级人民政府的领导下，负责本行政区域内的气象工作。

其他有关部门所属的气象台站,应当接受同级气象主管机构对其气象工作的指导、监督和行业管理。

第四条县级以上人民政府应当加强对气象工作的领导和对气象事业的支持，根据国家气象现代化统一规划和当地经济和社会发展需要，建设主要为当地经济发展服务的地方气象事业项目。

县级以上人民政府应当逐步增加对地方气象事业的投入,地方气象事业所需基本建设投资和事业经费，应当纳入本级国民经济和社会发展计划及财政预算。

第五条各级气象主管机构应当做好公共气象、安全气象、资源气象等综合服务工作，不断提高气象监测、预警和服务能力，适应气象事业现代化发展需要。

第六条县级以上人民政府应当对在气象工作中做出显著成绩的单位和个人给予表彰或者奖励。


第二章 气象探测环境和设施保护

第七条县级以上人民政府应当依照国务院气象主管机构规定的气象探测环境保护范围的划定标准，划定气象探测环境的具体保护范围，并做好气象台站基础设施建设等规划，将其纳入当地城市总体规划和乡镇规划。

第八条禁止在气象探测环境保护范围内，从事对气象探测有不利影响的工程建设和其他活动。

禁止侵占气象探测场地、气象无线电专用频道和信道以及擅自移动气象探测仪器、设施、标志。

第九条气象台站及其设施应当保持长期稳定。因重点工程建设、城市规划需要迁移气象台站或者其设施的，必须依法办理。

迁移一般气象台站或者其设施的，建设单位必须报省气象主管机构审批；迁移国家基准气候站、基本气象站的，建设单位必须报省气象主管机构转报国务院气象主管机构审批。

第十条省气象主管机构审批迁移一般气象台站及其设施，必须按照国家气象探测环境技术要求进行选址，并在30个工作日内办理完结。选址符合技术要求的，予以批准；不符合技术要求的，不予批准并在规定的期限内书面通知申请人。

第十一条迁移的一般气象台站及其设施，应当进行一年的对比观测，迁移的国家基准气候站、基本气象站及其设施，应当进行两年的对比观测，无异常后方可拆除旧台站址。

迁移和拆迁重建气象台站的费用由建设单位承担。

第十二条气象台站进行气象探测和气象仪器设备安装、使用、检定、维修，必须执行国家、省有关气象技术规范、检定规程和行业标准，气象计量器具应当依照《中华人民共和国计量法》的有关规定，经授权的计量检定机构检定。


第三章 气象预报与灾害性天气警报

第十三条本省气象预报和灾害性天气警报，实行统一发布制度。

气象预报和灾害性天气警报，由气象主管机构所属的气象台站按职责公开发布。其他组织和个人不得向社会公开发布气象预报和灾害性天气警报。

省内其他有关部门所属的气象台站，可以向本部门发布专业气象预报。

第十四条各级气象主管机构所属的气象台站应当不断利用新技术、新方法提高公众气象预报和灾害性、关键性、转折性天气警报的准确性、及时性和服务水平。气象预报节目由发布该预报的气象台站负责制作，并保证制作质量。

第十五条各级气象主管机构所属的气象台站应当根据需求，发布农业气象预报、城市环境气象预报、火险气象等级预报等专业、专项气象预报，并配合军事气象部门提供国防建设需要的气象服务。

第十六条省、市、县电视台和广播电台(站)及省人民政府指定的报纸，应当安排专门的时间或者版面，每天定时播发或者刊登本级气象主管机构所属气象台站直接提供的公众气象预报或者灾害性天气警报。

前款规定以外的组织和个人在经营活动中传播气象信息的，须由气象主管机构所属的气象台站提供有偿气象服务。

第十七条广播、电视、报刊、公众信息网等媒体向社会传播气象预报和灾害性天气警报,应当到当地气象主管机构备案，并使用当地气象主管机构所属的气象台站直接提供的适时气象信息，标明气象台站名称和发布时间。

第十八条禁止任何组织和个人向社会传播虚假气象信息，或者在传播时对气象主管机构所属气象台站提供的气象信息进行取舍、更改。

第十九条各级无线电管理机构、电信和信息产业部门应当与气象主管机构密切配合,保证通过无线信道、有线电路和计算机网络传输的气象信息准确、及时。


第四章 气象灾害防御

第二十条各级气象主管机构所属的气象台站应当加强对可能影响当地生产生活的灾害性天气的监测和预报，及时将重大灾害性天气情报和预报向本级人民政府报告，并通报有关部门，为组织防灾减灾提供决策依据。

第二十一条县级以上人民政府应当将人工影响天气工作纳入当地防灾减灾计划，根据实际情况和能力提供所需的条件和经费。

民航、电信、水利、交通、公安、建设等部门应当按照职责分工，配合气象主管机构做好人工影响天气的有关工作。

第二十二条各级气象主管机构应当在当地政府的领导下，加强对人工影响天气工作的组织实施和指导协调。

实施人工影响天气作业活动，必须具备省气象主管机构规定的条件，并使用符合国务院气象主管机构要求的安全技术标准的作业设备和弹药。

实施人工影响天气作业活动的空域、时限应当按照国家规定的程序报请飞行管制机构批准。人工影响天气作业的设备和弹药的保管、运输、储存等应当按照国家有关规定执行。

第二十三条县级以上气象主管机构应当加强对雷电防御工作的组织管理：(一)会同有关部门指导对可能遭受雷击的建筑物、构筑物和其他设施的防雷装置的检测工作；(二)负责组织当地雷电灾害的监测、调查、统计、鉴定及重点项目雷电防护的评估、论证工作；(三)负责防雷装置的设计审核、竣工验收工作。

第二十四条有关单位安装的防雷装置，必须符合国务院气象主管机构的使用规定。

第二十五条按照国家有关规定安装的防雷装置，应当每年检测一次。检测防雷装置，由该装置所在单位向有防雷设施检测资质的单位申报，具有检测资质的单位对申报检测的防雷装置，应当及时检测。对年度检测不合格的防雷装置，使用单位应当在限期内整改。

第二十六条防雷装置检测、防雷工程专业设计、施工单位资质认定，按照国家规定执行。

第二十七条从事防雷装置设计或者安装活动应当接受县级以上气象主管机构的监督和检查。

第二十八条保险索赔、司法取证等需要的气象灾害证明材料，应当由气象灾害发生地的气象主管机构所属气象台站出具，并保证出具材料的真实性；当气象灾害难以确定时，由省级气象主管机构组织有关专家进行灾害评估鉴定，出具书面证明。


第五章 气候资源开发利用和保护

第二十九条县级以上人民政府应当组织开展本行政区域内的气候资源区划，制定适合当地经济发展需要的气候资源综合开发利用和保护规划。

第三十条省气象主管机构应当对全省气候资源进行综合调查、气候监测、分析、评价和预测，并对可能引起气候恶化的大气成分、温室气体等进行监测，适时发布全省气候状况公报。

第三十一条气象主管机构应当组织对城市规划、国家建设工程、省重点建设工程、重大区域性经济开发(生态环境建设)项目和大型太阳能、风能等气候资源开发利用项目进行气候可行性论证。经论证确认会破坏气候资源，导致气候灾害的，应当提出建议。

第三十二条工程设计所使用的气象参数，按照技术标准执行；技术标准未规定的，以及大气环境影响评价使用的气象资料，必须是经各级气象主管机构直接提供或者经其审查的最近30年以上的气象资料。


第六章 法律责任

第三十三条违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上气象主管机构责令改正，可以并处一千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处一万元以上五万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)侵占气象探测场地、气象无线电专用频道和信道以及擅自移动气象探测仪器、设施、标志的；(二)在气象探测环境保护范围内，进行对气象探测有危害的工程建设或者其他活动的；(三)擅自向社会公开发布气象预报和灾害性天气警报的；(四)传播虚假气象信息或者在传播时对气象主管机构所属气象台站提供的气象信息随意取舍、更改的；(五)不使用气象主管机构所属气象台站直接提供的适时气象信息，向社会传播气象预报、灾害性天气警报的；(六)进行工程设计和大气环境影响评价时，未按规定使用气象参数和气象资料的。

第三十四条违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上气象主管机构责令改正，给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；造成重大损失构成违纪的，由其上级主管部门或其所在单位给予直接责任人行政处分：(一)应当安装防雷装置而拒不安装的；(二)已有防雷装置，拒绝进行检测或经检测不合格而拒不整改的；(三)不具备防雷工程专业设计或施工的资质、资格，擅自进行防雷工程专业设计或施工的；(四)安装和使用不符合使用要求的防雷装置的。

第三十五条各级气象主管机构及其所属气象台站的工作人员由于玩忽职守，导致重大漏报、错报公众气象预报、灾害性天气警报，以及丢失或者毁坏原始气象探测资料、伪造气象资料等事故的，依法给予行政处分。


第七章 附则

第三十六条本条例自2005年1月1日起施行。1996年10月4日吉林省人大常委会公布的《吉林省气象管理条例》同时废止。