地下车库的产权归属
段和段律师事务所 史建富 律师
南京市鼓楼区人民法院（以下通常简称“法院”）最近关于小区车库产权归属的判决（以下简称“判决”），成为房地产开发商和业主的关注焦点（相关报道见本文后所附文章）。有人欢呼小区车库判归业主共有，是一个革命性的判决。但是，我们有必要对其进行理性思考。现依据相关法律、法规及规定，就判决所依据的理由逐条进行分析，并根据上海地区的有关规定，对与地下车库产权归属相关的问题作了进一步说明，略书己见，以期抛砖引玉。
一、对判决所依据的理由的分析
1、土地使用面积分摊
在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。
地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。
实践中，中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主，由全体业主按份共有，从而，任何人想要在小区内建设新的房屋或设施，都要取得全体业主的一致同意，并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求，操作难度非常大，通常是不可能的，在实践中造成诸多争议和纠纷。
上海市房屋土地管理局1998年发布的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，改变了上述将用地面积分摊给业主的做法，而只在房地产权证上表明共有面积，这就意味着小区内全体权利人共有小区的土地使用权，而建设新的建筑物或设施也将共同占有小区的土地，而只要现有的业主不表示反对就可以建造，且无需变更房地产权证，实践证明是解决土地使用权纷争的可行办法。
法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权，同时由于开发商没有土地使用权的份额，其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上，是开发商先建造了车库及商品房等其它建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。一个重要的事实就是，车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不当然归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物，其所有人承担侵权责任，而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。
综上所述，南京市鼓楼区人民法院以星汉城市花园小区全体业主分摊了小区全部土地面积，因此开发商不享有土地使用权，从而对其建造的车库也不享有所有权的判决，在法律上值得商榷，并存在违背法律一般性原则的嫌疑。
2、 公共配套设施的所有权
法院在判决中指出，根据《江苏省物业管理条例》（以下简称“《条例》”）第二十七条规定，配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。开发商按照南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库，其建成的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应由建筑物的所有权人共同使用。
《江苏省物业管理条例》第四十六条第（六）项规定：“本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的…非经营性停车场…。”该条例未对非经营性停车场做出明确定义，但从《条例》文字上可以确定，并非所有的车库都由全体业主共同。而法院仅以车库为公共设施为由认定全体业主共有车库，有在对《条例》断章取义之嫌。
公共配套设施是由业主共同使用的与建筑物相配套的设施，但决不等同于公有配套设施。例如小区内建设的学校，不能因其为公共配套设施，而就认为学校应归全体业主共有。因此，法院简单地将公共配套设施等同与公有配套设施的观点，在法律上是没有明确依据。
3、 车库的成本
法院认为，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，法院认为车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。
上述《江苏省商品房价格管理规定》中，附属公共配套设施费是指“列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用”。而对何为“非营业性”未作定义，因此法院简单地将开发商的车库列入附属公共配套设施是不妥当的。
在实践中，由于许多建设工程采用总包形式，开发商在会计核算上无法将车库的建设成本与其它建设成本相区分。而法庭如果要确定开发商是否将车库成本纳入商品房成本，应由有资格的第三方审计机构进行审核来确定。而这无疑会增加不必要的诉讼成本，并且与实践中通常的会计核算方法相违背。
4、开发商的承诺对地下车库产权的影响
在该案中，业主指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺，小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
虽然，法院在判决中未以上述司法解释作为判决依据，但开发商应在销售广告和宣传资料谨慎地作出宣传与承诺。如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺小业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体小业主共有；如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库，则将构成违约。
二、与地下车库产权归属相关的问题
1、地下车库产权归属的判断标准
根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
福建省牲畜屠宰管理条例
福建省人大常委会
福建省牲畜屠宰管理条例
福建省人大常委会
（1996年1月28日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 1996年1月28日公布施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 屠宰场的设立
第三章 屠宰管理
第四章 法律责任
第五章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了加强牲畜屠宰管理，确保肉食品质量，保护消费者合法权益，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省境内从事猪、牛、羊等牲畜屠宰的企业和个体经营者，应当遵守本条例。
上市牲畜的屠宰，必须在经依本条例设立的屠宰场进行。
本条例所称屠宰场是指依法设立的，专门从事牲畜屠宰，不经营肉类产品的场所。
第三条 屠宰供应少数民族食用的牲畜及肉类产品，在执行本条例时，应尊重其民族风俗习惯。
第四条 省人民政府贸易行政主管部门主管全省牲畜屠宰管理工作。地（市）、县（市）人民政府贸易行政主管部门主管本辖区的牲畜屠宰管理工作。
县级以上人民政府农业行政主管部门主管牲畜屠宰检疫的管理工作。
工商、卫生、税务、环保、公安等行政管理部门应在各自职责范围内，配合贸易行政主管部门依法做好牲畜屠宰管理工作。
第二章 屠宰场的设立
第五条 设立屠宰场应符合城乡建设规划，按照方便群众、有利生产和流通的原则，统一规划，合理布局。具体实施规划由省贸易行政主管部门另行制定。
第六条 屠宰场的设立必须具备下列条件：
（一）交通方便，水源充足，水质符合国家规定的饮用水标准，周围环境无有害污染物，远离居民住宅区、公共场所、水源保护区，排放的生产废水、废弃物和噪声应符合国家环境保护的规定；
（二）场区结构布局合理，屠宰工艺流程符合卫生要求，设有无害化处理及污水污物处理设施；
（三）具有相适应的屠宰设施、检疫检验设施、消毒设施及消毒药品；
（四）配备与屠宰规模相适应的经专业培训合格的屠宰工人，并配有相应的卫生检验人员。
第七条 符合本条例第五条、第六条规定的，屠宰场申办者可向当地市、县贸易行政主管部门提出申请，经省贸易行政主管部门批准后持其批准件和其它有关证件向当地工商行政管理部门申领营业执照。
未经贸易行政主管部门批准，不得申领经营屠宰业的营业执照。
第三章 屠宰管理
第八条 屠宰牲畜必须由农业行政部门的牲畜检疫机构派驻屠宰场的兽医卫生检验人员在场内依法实施宰前检疫和宰后检验。
有条件的大中型屠宰厂、肉类联合加工厂，可以受牲畜检疫机构的委托对屠宰的牲畜实施检疫，接受农业行政主管部门的监督检查。小型屠宰场不得自宰自检。
第九条 屠宰牲畜应依照有关规定，对胴体、内脏、头蹄实行同步检验或对照检验。
第十条 经检验合格的肉类产品，由牲畜检疫机构出具的牲畜产品检验合格证明，并在胴体上加盖标志清晰的卫生检验“验讫”印章或附有卫生检验标签。
第十一条 经检验不合格的肉类产品不得流入市场，应按有关规定进行无害化处理。
第十二条 屠宰场不得屠宰病死牲畜，不得对肉类产品灌水及掺杂使假。
第十三条 屠宰场应建立严格的质量检疫检验和检测管理制度，对进场牲畜屠宰情况、检疫检验结果及检出的病残牲畜及其处理情况进行登记，发现牲畜疫情，按有关规定及时报告有关部门，并进行处理。
第十四条 屠宰场应及时对进出场的牲畜及其产品的运载工具进行清洗消毒。
第十五条 长途运输的肉类产品，必须持有检验证明并使用封闭冷藏车、船。短途敞车运输的肉类产品必须符合卫生要求，防止污染。
第十六条 凡经营肉类产品的企业和个体经营者，必须从合法的屠宰加工供应渠道进货。
第十七条 各机关、饭店、宾馆、企事业单位食堂以及熟肉制品加工单位，不得向非法屠宰或无证经营的单位、个人购买肉类产品。
第十八条 企业和个体经营者经营肉类产品，必须对商品质量负责，不得出售病害肉、变质肉、灌水肉及其它不符合质量标准的肉类产品。
第四章 法律责任
第十九条 未经贸易行政主管部门批准，私自设立屠宰场经营牲畜屠宰业的，由贸易行政主管部门予以取缔、没收其屠宰工具，并处以5000元以上50000元以下的罚款。
未在依法设立的屠宰场屠宰，私自宰杀牲畜上市的，由贸易行政主管部门按每头牲畜处以1000元的罚款。
第二十条 牲畜检疫机构在实施检疫过程中，不检、漏检或将不合格的肉类产品作为合格产品，给消费者造成损害的，应承担相应的赔偿责任。
第二十一条 屠宰场违反本条例规定，加工灌水肉的，由贸易行政主管部门予以警告、没收非法所得，并可处以1000元以上10000元以下的罚款；故意屠宰病死牲畜的，由农业行政主管部门予以警告、没收非法所得，并可处以10000元以上50000元以下的罚款。
第二十二条 企业和个体经营者经营肉类产品，违反本条例规定，从非法的屠宰加工渠道进货的，由贸易行政主管部门予以警告、限期改正，并按每头牲畜处以500元的罚款；经营病毒牲畜肉品、灌水肉品、变质肉品、掺杂使假肉品的，由工商、卫生或技术监督部门依有关法律法规
予以处理。
第二十三条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。
第二十四条 以暴力、威胁方法阻碍牲畜屠宰管理人员依法执行公务的，由公安机关依法予以治安处罚；触犯刑律构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十五条 行政管理人员和兽医卫生检疫人员滥用职权、索贿受贿、徇私舞弊、玩忽职守的，由主管部门给予行政处分；触犯刑律构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十六条 本条例应用解释权属福建省人民政府。
第二十七条 本条例自公布之日起施行。
1996年1月28日
