关于印发汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）等四个配套文件的通知
广东省汕头市人民政府办公室
关于印发汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）等四个配套文件的通知
汕府办〔2011〕47号
各区县人民政府，市政府有关部门、有关直属机构：
《汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）》、《汕头市中心城区“三旧”改造中土地出让收益分配规定（试行）》、《汕头市“三旧”改造国有建设用地协议出让操作办法（试行）》和《汕头市“三旧”改造补缴地价款办法（试行）》四个配套文件业经十二届第79次市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
汕头市人民政府办公室
二○一一年四月十五日
汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）
第一条 为解决因“三旧”改造商品住宅开发项目带来的人口增量和城市公共配套设施需求问题，实现完善城市功能、提升环境品质的宜居目标，根据《中华人民共和国城乡规划法》、“三旧”改造政策和有关法律法规、技术规范，结合本市实际，制定本实施细则，适用本市中心城区“三旧”改造商品住宅开发项目（以下简称“三旧”改造项目）。澄海区、潮阳区、潮南区及南澳县参照执行。
第二条 “三旧”改造城市公共配套设施应坚持 “政府主导、统一规划、成片改造、分步实施、统一落实公共服务设施配套”的原则，科学编制控制性详细规划，合理布局、完善城市公共服务设施配套。
第三条 “三旧”改造项目公共服务设施是指根据项目建设规模，对应《城市居住区规划设计规范（2002版）》、《汕头市城镇中小学规划建设和保护条例》等规定要求所应配套建设的教育、医疗卫生、文化体育、行政管理、商业服务和市政公用（含市政基础设施）等设施。
第四条 “三旧”改造项目按比例预留的公共服务设施配套用地，规划确定容积率上限为4.5的，按照项目改造前总用地面积的23%预留。其中因规划需要预留的城市道路、区间道路、绿化带和公共绿地占用“三旧”改造项目用地的，三旧改造主体（产权单位）必须服从规划，但该部分用地可计入所应承担的公共服务设施用地比例面积。同时，其他应配套的公共服务设施必须贯彻“应配尽配”的原则落实配套。如公共配套用地超出总用地面积的23%部分，按原土地用途剩余年限市场评估价进行补偿。容积率低于4.5的，公共服务设施配套用地的规模比例相应核减，容积率及公共服务设施预留指标对应关系按《“三旧”改造项目容积率与公共服务设施用地预留比例换算表》计算。
住宅用地按地块净（实）用地面积确定容积率和计算地面以上可建建筑面积；按规定比例用于配套建设公共服务设施的用地，根据配套设施的性质、规模、要求确定容积率和可建建筑面积，该部分用地不纳入住宅用地部分计容和地面以上可建建筑面积计算。按比例预留的公共服务设施用地原则上不能兼容住宅。其中，中学、小学、幼儿园必须保证独立用地。
第五条 所有“三旧”改造项目必须依据国家有关法律、规范，以及“应配尽配、免配收费”的原则完善自身绿化、停车、水电、环卫等公共服务设施。项目净（实）用地面积大于4公顷的，配建幼儿园、卫生站、文化站、公共停车场；项目净（实）用地面积大于8公顷的，配建小学、幼儿园、肉菜市场、卫生服务站、文化站、社区管理用房（社区服务中心）、公共停车场；项目净（实）用地面积大于12公顷的，配建中学、小学、幼儿园、肉菜市场、卫生站、文化站、社区管理用房、公共停车场。“三旧”改造项目公共服务设施配套用地补缴地价款，按照《汕头市“三旧”改造补缴地价款办法（试行）》执行。
“三旧”改造项目净（实）用地面积大于4公顷的，如果市规划部门认定，需要配套的公共服务设施改造用地未达到相应比例，由市规划部门报市“三旧”办审核，并经市政府批准后，未达到部分用地参照第七条，由项目开发主体缴交“三旧”改造公共服务设施代建金后，实施改造建设。
第六条 开发单位应当按照“三旧”改造项目规划条件和经市城乡规划主管部门批准的修建性详细规划进行配套建设。未经市城乡规划主管部门批准，开发单位不得擅自改变公共服务设施项目、规模和位置。中、小学等教育设施、城市道路、区间道路、绿化带、公共绿地、社区医疗设施、社区办公管理用房、垃圾转运、消防设施、变电站等市政公用设施，开发单位实施配套建设后按照现行法规政策和程序移交归口管理部门使用和管理，其余的公共服务设施项目产权归开发主体所有。其中，中、小学等教育设施、城市道路、区间道路、绿化带、公共绿地需移交的公共服务配套项目，由开发项目主体按照工程建设项目的有关规定办理手续，并实施建设。同时将工程预、结算送市财政局审定，建设资金按工程进度在“三旧”改造公共服务设施代建金或“三旧”改造收益中拨付。属于政府收回、收购的“三旧”改造公共服务配套设施用地，由政府统一组织实施建设。
第七条 “三旧”改造项目净（实）用地小于4公顷的，如该片区教育设施未配套完善，则应贯彻“应配尽配”的原则予以配套完善。如片区教育设施已配套完善，则由开发主体整体实施改造开发，同时，按项目开发强度对应配套设施用地比例征收公共服务设施代建金。代建金的征收标准，按照该改造项目同一用地性质、同一开发强度和同一区位，由市城乡规划局提供规划条件给市国土资源局，市国土资源局委托有资质的评估机构进行评估。市国土资源局要将评估结果函告市城乡规划局，再由市城乡规划局在项目报建时征收。征收代建金上缴财政管理，专款专用，专项用于城市公共设施配套建设。委托评估费用列入当年国土资金部门预算安排，并由市财政局据实拨付。
第八条 市城乡规划行政主管部门依据控制性详细规划，结合“三旧”项目实际改造范围，提出“三旧”改造地块规划条件，明确应承担公共服务设施的项目、面积、位置、范围和其他具体要求。
“三旧”改造方案应当按照“公共服务设施与开发项目同步设计、同步建设、同步验收交付使用”的原则，明确规定公共服务设施开发时序。
第九条 市财政、国土资源、城乡规划、建设、文化、教育、卫生、民政、物价、房管、旧城等部门依据本实施细则和有关法律法规，按行政职能分工对公共服务设施的规划、建设、资金核定、移交、确权等实施管理和监督。
第十条 通过公开出让的“三旧”改造项目，其公共服务设施配套标准按照出让时确定的规划条件执行。
第十一条 本实施细则自公布之日起实施，由市“三旧”办负责解释。
附表：
“三旧”改造项目容积率与公共服务设施用地预留比例换算表
容积率
公共服务设施用地占项目改造前总用地面积比例
备注
4.0 ＜容积率 ≤4.5
23%
3.5 ＜容积率 ≤4.0
21%
3.0 ＜容积率 ≤3.5
19%
2.5 ＜容积率 ≤3.0
17%
2.0 ＜容积率 ≤2.5
15%
容积率 ≤2.0
13%
备注：本表容积率对应的建筑面积为 “ 三旧 ” 改造项目住宅净（实）地块地面以上住宅建筑面积，及其完善自身配套的公共服务设施建筑面积。
汕头市中心城区“三旧”改造中土地出让
收益分配规定（试行）
为充分调动“三旧”改造中各利益体的积极性，促进我市“三旧”改造工作的开展，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2099〕78号）、市委市政府《关于加强土地管理若干问题的通知》（汕发〔2099〕10号）等文件精神，结合实际，特制订本暂行规定。
一、“三旧”改造中，市直接办理出让和补交地价款“三旧”用地的土地出让收入，市按国家规定的土地出让平均纯收益标准计算，提取需要上缴和安排的农业土地开发资金和廉租住房保障建设资金，按出让收入总额提取出让业务费2%后，将30%的土地出让收益拨给所在辖区。
二、在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由市人民政府依法收回后，通过招标拍卖挂牌等方式公开出让的，在扣除收回土地补偿、拆迁费用、拆迁合理利润和有关税费后，其土地出让纯收益按50%的比例拨给原企业，依照有关规定专项用于支持企业发展。
三、在旧村庄改造中，市人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益按60%的比例拨给原村集体，依照有关规定专项用于支持村集体经济的发展。
四、每年从金平、龙湖、濠江区“三旧”改造土地出让收入中分别提取1%拨给所在辖区，每年从中心城区“三旧”改造土地出让收入中提取0.5%拨给市“三旧”办，作为“三旧”改造工作经费。
五、本规定适用于汕头市中心城区，自公布之日起执行。
汕头市“三旧”改造国有建设用地协议出让操作办法（试行）
为规范“三旧”改造中协议出让土地行为，增加国土资源管理透明度，根据《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）以及《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）等文件规定，特制定本办法。
一、适用范围
在“三旧”改造范围内，按照《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》（汕府办〔2010〕12号）的要求列入年度实施计划、且改造方案已经市人民政府批准同意的“三旧”改造项目，其国有建设用地由国土资源行政主管部门采取协议出让方式，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付相应土地使用权出让金。自行改造采取协议方式补办出让手续、农村集体建设用地转为国有建设用地后办理协议出让、完善历史用地手续后办理协议出让，按照本办法执行。
二、协议出让程序
“三旧”改造以协议方式出让供地的，要坚持“规范操作、集体决策、公开透明”的原则，按照以下程序操作：
（一） 申请
1、申请条件。“三旧”改造项目的改造主体在改造方案已经市人民政府批准后，申请以协议出让方式供地的，根据下列不同情况，符合相应条件：
（1） 自行改造的，原土地使用权人必须拥有改造范围内全部土地权属；或者改造范围内有多个地块，各地块的土地使用权人可共同成立项目公司联合申请；
（2） 收购改造的，市场主体与其他土地权利人签订收购协议，落实相关补偿安置措施后，收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑，并自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物；
（3） 旧村庄改造的，农村集体建设用地已转为国有建设用地；
（4） 需要完善历史不规范用地手续的，已完善历史用地手续。
2、提交材料。申请人以“三旧”改造项目为单位，向市国土资源行政主管部门提出申请的，应提交下列材料：
（1） 土地协议出让申请书；
（2）土地权属人身份证明或法人资格证明（营业执照、组织机构代码证等)；
（3）授权委托书；
（4）受委托代理人身份证明；
（5） 《土地使用权证》或土地权属来源有效证件及地上物产权证明（市场主体收购改造的需提供收购变更后的土地证及地上物交易证明；集体土地转国有改造的需提供转用批文；完善历史用地手续的需提供完善批文）；
（6） 规划部门出具的《建设用地规划许可证》和用地红线图；
（7） 建设用地预审批文；
（8） 发改部门对建设项目的批准文件；
（9）“三旧”改造年度计划批复文件和市政府批准的改造方案；
（10）环保部门出具的环境影响评价批复文件；
（11）市国土资源行政主管部门认为应当提供的其他相关材料。
（二） 受理
市国土资源行政主管部门收到申请材料后，经审查符合受理条件的，填写《收件单》出具回执。不符合条件的，不予受理，并向申请人说明原因。
（三） 审查
市国土资源行政主管部门负责对材料进行审查。审查内容包括申请的用地是否符合省市“三旧”改造有关政策规定、是否属于规定的协议出让用地范围、提交的资料是否符合要求等。需要补充资料的，应当及时要求申请人补充资料，若申请人不在规定时限内补交的，作退件处理。
（四） 地价评估
由市土地交易中心公开抽签委托中介机构对拟协议出让土地进行地价评估，出具地价评估报告。
（五） 核定应缴地价款金额
市国土资源行政主管部门根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定应缴地价款价格。
（六）拟定协议出让方案
市国土资源行政主管部门依据规划设计条件和改造项目的改造方案等拟定协议出让方案，协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、面积、用途、年限、拟出让时间和应缴地价款总额、配建廉租房比例等。
（七）协议出让方案报批
协议出让方案报市政府“三旧”改造协调领导小组，经研究同意后，由市人民政府批准。
（八） 签订出让合同，公布出让结果
根据市人民政府批准的协议出让方案，市国土资源行政主管部门与改造项目单位签订新的《国有建设用地使用权出让合同》，填写土地出让金缴纳通知单，通知申请人缴交土地出让金以及土地契税。自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起7日内，市国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在中国土地市场网、《汕头日报》、汕头市国土资源局门户网站上公布，接受社会监督。
（九） 办理土地登记
申请人按照《国有建设用地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。
（十） 资料归档
出让手续办结后，市国土资源行政主管部门应当对宗地协议出让过程中的各环节相关资料进行整理，并按规定归档。
三、办理时限
自申请受理之日起15个工作日内完成（不含地价评估和上报市人民政府批准时间）。
四、潮阳、潮南、澄海区和南澳县范围内的“三旧”改造国有建设用地协议出让操作办法，参照上述规定执行。
五、本办法自颁布之日起实施，由市国土资源局负责解释。
汕头市“三旧”改造补缴地价款办法（试行）
为规范我市“三旧”改造补缴地价款的操作程序，根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、省政府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）和《汕头市“三旧”改造工作实施意见》、（汕府办〔2010〕12号），制定本办法。
一、“三旧”改造补缴地价款的范围
（一）纳入“三旧”改造范围，符合城乡规划和年度实施计划的原土地使用权人自行改造的项目，所涉及的原划拨土地使用权改为出让的可按协议方式出让；涉及原出让土地使用权需改变用途或延长土地使用权年限的，应补缴地价差款。
（二）纳入“三旧”改造范围，符合城乡规划和年度实施计划，市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造，需改变土地用途以及多宗地块出让年限不同、须统一年限的，应补缴地价差款。
（三）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄，经申请转为国有后，自行改造或与有关单位合作开发建设的，可以协议方式出让土地，应补缴土地出让金。
（四）完善“三旧”改造历史用地手续后，可以协议方式出让土地，应缴交土地出让金。
二、“三旧”改造补缴地价款的标准
（一）不改变土地用途的划拨土地使用权申请协议出让的，应补缴的土地出让金=（按新规划条件下的土地市场评估价格－拟出让时的划拨权益评估价格）×60%。
（二）需改变土地用途的划拨土地使用权申请协议出让的，应补缴的地价款=（按新规划条件下的土地市场评估价格－拟出让时原用途的划拨权益评估价格）×60%。
（三）需改变土地用途的出让土地，应补缴的地价款=（按新规划条件下的土地市场评估价格－拟出让时的原用途剩余年限的市场评估价格）×60%。
（四）旧村庄改造范围内，农村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有，经依法批准，并交由农村集体经济组织使用的，按新规划条件下的出让土地使用权市场价格的5%计交地价款，视同划拨性质管理。
（五）旧村庄改造范围内，农村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有，经依法批准并与有关单位合作改造建设，或农村集体经济组织名下原有的国有划拨用地与有关单位合作改造建设，涉及土地使用权转让的，按新规划条件下的出让土地使用权市场价格的15%计交地价款（原已按地价管理规定缴交5%地价款或10%“两费”的用地则按10%计收），视同出让性质管理。
（六）在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，农村集体经济组织名下的集体建设用地、原有国有划拨建设用地，涉及改变规划设计条件的（不包括商品住宅），无需补交地价款。
（七）完善“三旧”改造历史用地手续后，保留集体性质，按新规划条件下的出让土地使用权市场价格的5%计交地价款；符合《划拨用地目录》以划拨方式供地的，按土地征收成本补交地价款；以协议出让供地的，按新规划条件下的该宗土地市场评估价格的40%补交地价款。
（八）延长土地使用年限的，应补缴的地价款=按现时使用条件下市场评估价格÷现时使用条件下土地使用年限×延长的年限。
（九）“三旧”改造商品住宅项目按要求，需配建幼儿园、公共停车场、肉菜市场等可由开发主体经营独立占地的公共服务设施用地应补交地价款，其中属原已出让或划拨的用地其补交地价款标准=（住宅用途市场评估价的40%-原用途剩余年限市场评估价或划拨土地权益评估价格）×60%，属集体建设用地转为国有建设用地，或村集体经济组织拥有的国有建设用地，其补交的地价款按住宅用途市场评估价的6%标准计核，属完善征收手续的按住宅用途市场评估价格的16%补交地价款；“三旧”改造商品住宅项目按要求需配建（套）城市道路、区间道路、绿化带、公共绿地、中、小学等教育设施、社区医疗设施、社区办公管理用房、垃圾转运站、消防设施、变电站等应无偿移交归口管理部门独立占地的公共服务设施用地，不需补交地价款。用地面积在应承担公共服务设施用地指标范围内的，不给原土地使用权人或村集体补偿。用地面积超出比例部分，按原土地用途剩余土地年限市场评估价给予补偿。对“三旧”改造商品住宅项目按要求配建的公共服务设施与商品住宅混合建设，按住宅用途的市场评估价补交地价。
三、补缴地价款的办理程序
（一）由市国土资源局根据规划部门出具的规划设计条件和用地红线图，委托有资质的评估机构对改造宗地地价进行评估。
（二）市国土资源局拟订土地出让方案或补交地价款方案，报市“三旧”办审核；由市“三旧”办报市政府审批。
（三）经市政府审批后，市国土资源局开具缴款通知书，由土地使用权受让方或项目单位在规定时间内依法将地价款缴入国库。
（四） 潮阳、潮南、澄海区和南澳县范围内的“三旧”改造补缴地价款办理程序，参照上述规定执行。
四、 本办法由市国土资源局负责解释，自颁布之日起执行。
提高诉讼调解能力的有效方法
杨亚新
作为一名民（商）事法官，首先应该提高自己的调解意识，重视日常的调解工作，同时，也要在实践中，不断地提高自己做思想工作的能力，也就是在实践中不断地提高自己的诉讼调解疏导能力。具体可采取：心理缓和法、矛盾疏导法、批评教育法、因案制宜法、直觉观察法、合力调解法。
1、所谓“心理缓和法”，是指法官在案件接手后，以平易近人的方法取得当事人的信任，努力创造一种融洽和谐的气氛，消除当事人的对立情绪。
2、所谓“矛盾疏导法”，是指法官在审理案件的过程中，当明确当事人之间的争执焦点后，就设法寻找双方当事人的弥合点，用真情换取双方的良知和理智，有针对性地做矛盾疏导工作促使他们摒弃前嫌，化干戈为玉帛。
3、所谓“批评教育法”，是指法官在审理案件的过程中，注意运用好首先评价的武器，扬善挞恶，对过错方当事人该批评的坚决批评，该教育的及时教育，使其认识到错误，转变态度，配合审判工作。同时也使无过错的一方感到法官是非分明、公正可信，增加对法官的信任感，最终促使双方在法官的主持下达成一致意见。
4、所谓“因案制宜法”，是指法官在审判过程中能巧妙抓住不同当事人的心理特征，研究其种种行为规律，用心去聆听他们的心声，像医生给病人治病一样，对症下药，区别对待，分而治之，有针对性地做矛盾的调处和疏导工作。
5、所谓“直觉观察法”，是指法官在庭审中善于观察案件异常情况，对当事人在庭审中有异常情绪激动的、曾发生过激行为和矛盾冲突的、对法院判决有抵触情绪的、由家属陪同来开庭的、一方起诉是出于报复心理等情况积极做好相关预防和疏导工作，从而及时阻止和避免矛盾激化发生。
6、所谓“合力调解法”，是指法官在审理案件的过程中，要善于寻求法院之外各方力量，形成合力，协同调处矛盾。在审判工作中，要妥善地解决问题，真正化解纠纷，光靠法官一个人的力量是不够的。
上述诉讼调解方法有一个明显的共性，那就是它们大都贯穿着一种心理学上的方法。从某种意义上说，法官如果能够尤为一名自如把握当事人诉讼心理的专家，那么他对案件的调解工作也就游刃有余了。
北安市人民法院 杨亚新
