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房价下跌时购房人差价补偿法律辩析/王德山

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 15:15:58  浏览:8934   来源:法律资料网
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            房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

 王德山 姜晓琳

内容提要:房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,无论房屋是否办理了过户手续,对当事人具有法律约束力。因此,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词:买卖合同 降价 补偿差额

近期,许多房地产开发商为了促销,纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同,如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法,不违反法律、行政法规强制性规定,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。因此,房屋买卖合同成立并生效后,无论房屋是否办理了过户手续,对合同效力均无影响,合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说,购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房,之前已购房屋的购房人,要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更房屋买卖合同内容(即价格条款)。但是,除因法律规定或者合同中约定事由外,合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售,使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据,开发商有权拒绝该要求。理由是:
第一,普通商品房买卖是一种市场行为,普通商品房价格完全由买卖双方商定,一旦房屋买卖合同成立,任何一方不得擅自变更和解除,其中包括房屋买卖价格。同时,开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格,购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二,任何交易均存在一定的风险,在市场经济情况下,商品的价格随时存在涨跌的可能,其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外,房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三,购房人要求开发商补偿降价前后的差额,在合同法上属于变更合同内容,即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定,关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一,《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然,房屋买卖合同是否变更或撤销,由法院或者仲裁机构作出判决或裁决,不由当事人决定。由此可见,开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说,开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二,《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题,购房人与开发商可以进行协商,达成补偿协议,此点将在下面论述。
综上,除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额,但在下列情形下,购房人有权要求开发商给与经济补偿:
(一)房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时,合同当中特别约定,开发商在合同订立后一定期限内,如果同一楼盘的房价下降,给与购房人以差价补偿。那么,如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘,开发商属于违约,购房人因此可以依据合同的约定,要求开发商承担违约责任,给予差价补偿。当然,对此约定,购房人必须在合同中有明确具体的约定,避免开发商玩弄文字游戏。
(二)开发商单方承诺
除合同订立时,买卖双方在合同中有明确约定外,无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后,如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下,开发商有义务履行对购房人的承诺,购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面:第一,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,或者保证所购房屋具有保值或升值空间;第二,开发商承诺在合同订立后在一定期限内,同一楼盘不降价销售的,否则,即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售,而后一种承诺是不但承诺不降价销售,而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者,如果合同订立后,开发商降价销售约定范围内楼盘的,购房人都有权要求开发商承担违约责任,给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形,第一,购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺;第二,开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”,根本无法兑现,或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前,如果本项目同等单位减价,即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”,实际上是一种赠与行为,而在法律上讲,除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说,开发商到时有权对购房人不补差额。另外,“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念,到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价,是同户型、同总价、同单价,还是其它情形,均不确定。一方面,假若此次促销活动中房子全部售完,则此前提条件已不存在,业主不可能有差价补;另一方面,因为小区的每一套房子都是独一无二的,届时业主即使发现房屋贬值,也可能发现自己很难举出参照物。 因此,开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体,含义清晰,购房人才能较好地维护自己的权益。
(三)买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”开发商与购房人协商,自愿达成补偿协议,对降价前已购房人进行差价补偿,不违反法律、行政法规强制性规定,开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一,是“契约自由,意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立,当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商,自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款,不违反法律、法规规定,未损害第三人的利益。因此,协议一旦达成,开发商即有义务履行该协议,购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然,该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议,在协议没有达成前,购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约,如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等,购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失,则属于承担违约责任的问题,适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之,购房人购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中,买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前,开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等,约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同,并交纳一定数额的定金,在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书,但未签订房屋买卖合同,因房屋买卖合同未成立,故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
(注:原文发表在《商业时代》2009年第19期)

作 者:
王德山:男,1962年生,汉族,副教授,河南人。
单 位:首都经济贸易大学法学院
姜晓琳,女,1983年8月生,汉族,山东日照人
首都经贸大学法学院,2007级民商法硕士研究生
地 址:北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编: 100070
电 话:(010)83952248(办),13701207656
电子邮箱:wdsh368@sohu.com

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沈阳市预算审批监督条例

辽宁省沈阳市人大常委会


沈阳市预算审批监督条例

  (2004年10月26日沈阳市第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过;2004年11月26日辽宁省第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准)
  
  第一章 总   则
  
  第一条 为了加强市人民代表大会及其常务委员会对政府预算的审查、批准和监督,确保预算执行,保障经济和社会各项事业健康发展,根据《中华人民共和国预算法》(以下简称预算法)和有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于市本级预算、决算、预算变更的审查和批准,市总预算、市本级预算执行的审查和监督。

  第三条 经市人民代表大会批准的预算,非经法定程序,不得改变。

  第四条 市人民代表大会审查市总预算草案和市总预算执行情况的报告;批准市本级预算;改变或者撤销市人民代表大会常务委员会(以下简称市人大常委会)关于预算、决算的不适当的决议;撤销市人民政府关于预算、决算的不适当的决定和命令。

  第五条 市人大常委会监督市总预算和市本级预算的执行;审查和批准市本级预算的变更;审查和批准市本级决算;撤销市人民政府和下一级人民代表大会及其常务委员会关于预算、决算的不适当的决定、命令和决议。

  第六条 市人民代表大会财政经济委员会(以下简称财经委员会)在市人民代表大会及其常务委员会的领导下,负责对预算草案、决算草案、预算调整方案的初步审查,并负责预算执行情况监督的具体工作。

  第七条 市人民政府按照预算法和有关法律、法规,负责组织编制市总预算草案和市本级预算草案,贯彻市人民代表大会关于预算的决议,负责组织执行市本级预算,并监督下一级政府预算的执行。

  第八条 鼓励、支持和保护公民、法人或者其他组织对违反预算法律、法规的行为进行社会监督和舆论监督。

  公民、法人或者其他组织有权向有关国家机关检举、揭发和控告违反预算法律、法规的行为,任何组织和个人不得打击报复。检举、揭发和控告行为受法律保护。

  第二章 预算的审查和批准

  第九条 市人民政府应当在财政年度开始前将预算草案编制完毕。市级各预算单位在市人民政府规定的时间内完成预算的编制工作。

  第十条 市财政部门应当在市人民代表大会会议举行的一个月前,将市总预算草案和市本级预算草案的主要内容提交财经委员会进行初步审查。

  第十一条 市财政部门提交财经委员会进行初步审查的预算草案的主要内容包括:

  (一)国家、省和市关于编制预算的要求;
  (二)市总预算和市本级预算的收支情况;
  (三)上年度预算执行情况和本年度预算安排的说明;
  (四)市本级预算单位的部门预算草案;
  (五)农业、教育、科技、社会保障支出安排情况;
  (六)政府性基金使用方案;
  (七)上年度超收收入使用情况;
  (八)政府采购计划;
  (九)市本级财力对区、县(市)的转移支付方案;
  (十)市财政资金安排的主要建设项目表;
  (十一)初步审查需要的其他材料。

  第十二条 市人民代表大会举行会议15日前,财经委员会应当召开全体会议,对市总预算草案和本级预算草案的主要内容进行初步审查,提出审查意见。市财政部门主要负责人应当到会说明情况,回答询问。

  财经委员会可以要求市人民政府相关部门汇报情况并提供相应材料,可以听取市级预算单位的部门预算编制情况汇报。对于预算草案中涉及的有关重大问题,可以组织专题论证或者委托专门机构论证,必要时可以组织听证。

  市财政部门应当及时将审查意见的采纳情况向财经委员会报告。

  第十三条 市人民政府应当在市人民代表大会会议举行的10日前,提交下列材料:

  (一)市总预算草案和市本级预算草案;
  (二)上年度预算执行情况和本年度预算安排的报告;
  (三)农业、教育、科技、社会保障等重点支出安排情况;
  (四)上年度超收收入及使用情况;
  (五)会议要求提交的其他材料。

  第十四条 市人民代表大会举行会议时,市人民政府应当向会议作关于本级预算和市总预算草案及上年度本级预算和市总预算执行情况的报告,由会议审查批准。

  第十五条 市人民代表大会对市本级预算草案审查的主要内容:

  (一)遵守预算法和其他有关法律、法规的情况;
  (二)上年度预算执行情况是否真实、合理,预算资金使用是否得当;
  (三)坚持量入为出、收支平衡原则的情况;
  (四)贯彻预算收入与地区国内生产总值的增长率相适应原则的情况;
  (五)预算支出结构情况,是否贯彻勤俭节约的方针和坚持统筹兼顾、先急后缓、确保重点的原则;
  (六)群众关心的涉及预算收支的重大问题是否做了恰当安排;
  (七)其他重要问题。

  第十六条 市人民代表大会批准预算的决议和同意的财经委员会的审查报告,应当一并向社会公布。

  市人民代表大会闭会后三十日内,市财政部门应当将批准的市本级预算批复各部门,并将批复部门预算的情况向财经委员会报告。

  预算年度开始后,在市人民代表大会批准预算前,市人民政府可以先按上一年度同期的预算支出数额安排支出。预算批准后,按批准的预算执行。

  第十七条 市人民政府应当及时将市本级预算以及各区、县(市)人民政府报送备案的预算汇总,报市人大常委会备案。市人民政府对各区、县(市)经其人民代表大会批准的预算,认为有与法律、法规相抵触或者有其他不适当之处,需要撤销批准预算的决议的,应当提请市人大常委会审议决定。

  第三章 预算执行的监督

  第十八条 经市人民代表大会批准的预算由市人民政府组织执行。

  第十九条 市人大常委会对市总预算和市本级预算执行情况监督的主要内容是:

  (一)预算收支的平衡情况;
  (二)预算收入和支出情况;
  (三)农业、教育、科技、社会保障等重点支出情况;
  (四)按照批准的年度预算和用款计划及时、足额拨付预算资金情况;
  (五)财政资金使用效益情况;
  (六)预算外资金收支管理情况;
  (七)预算部门预算收支管理情况;
  (八)超收收入使用情况;
  (九)为实现预算而采取措施的落实情况;
  (十)预算执行中发生的其他重大问题。

  第二十条 市人民政府应当在每年第三季度向市人大常委会报告上半年预算执行情况。

  市财政部门应当在每季度终了,向财经委员会报告预算执行情况。

  第二十一条 市人大常委会对预算执行情况进行监督时,市人民政府及有关预算部门、单位应当如实报告情况和提供必要的材料。

  第二十二条 市人民代表大会代表或者市人大常委会组成人员依照法律规定程序,就预算、决算和预算变更中的有关问题提出询问或者质询的,市人民政府及有关部门必须研究处理并及时给予答复。

  第二十三条 市人大常委会可以根据需要对预算执行中的重大事项组织专项调查,也可以要求市人民政府责成审计部门进行专项审计。

  第二十四条 在市本级预算执行中,需要动用超收收入追加支出的,应当编制超收收入使用方案,由市财政部门及时向财经委员会通报情况,市人民政府应向市人大常委会报告。

  第四章 预算变更的审查和批准

  第二十五条 市本级预算执行中遇有下列预算收支重大变化,需要对市人民代表大会批准的预算进行部分变更时,必须提请市人大常委会审查批准。

  (一)预计年度预算减少收入或者增加支出,使原批准的收支平衡的预算的总支出超过总收入的;
  (二)预计年度一般预算收入减少额超过预算额5%的;
  (三)农业、教育、科技、社会保障预算支出需要调减的;
  (四)扣除上级专项补助调增或者调减预算收支涉及科目超过预算科目30%以上的;
  (五)市人大常委会认为应当提请审批的其他变更。

  第二十六条 市人民政府在向市人大常委会报请预算变更审查批准时,应当编制预算变更方案,列明预算变更的原因、项目、数额、措施及有关说明。

  第二十七条 市财政部门应当在市人大常委会审查预算变更会议举行的30日前,将预算变更方案的主要内容及有关详细材料提交财经委员会进行初步审查。

  市人民政府应当在市人大常委会审查预算变更会议举行的10日前,将预算变更方案及其报告提交市人大常委会。

  市人大常委会经过审议,对预算变更方案作出决议。

  第五章 决算的审查和批准
  
  第二十八条 预算年度终了后,市人民政府应当按照国家和省有关规定编制市本级决算草案,并于5月底前将市本级决算草案、决算草案报告和审计工作报告,提交财经委员会进行初步审查。

  第二十九条 财经委员会应当在市人大常委会审查市本级决算草案和审计工作报告的会议举行前,召开全体会议,对市本级决算草案进行初步审查,并向市人大常委会提出初审报告。

  第三十条 市人大常委会对市本级决算草案审查主要的内容:

  (一)编制决算草案是否符合预算法和其他有关法律、法规;
  (二)预算收支是否按照批准的预算执行;
  (三)重点支出是否得到保证,是否按计划进度拨付;
  (四)预算超收安排使用情况;
  (五)预算结转、结余情况;
  (六)其他有关决算的重要问题。

  第三十一条 市人大常委会举行全体会议,听取市政府关于市本级决算草案和审计工作报告以及财经委员会的初审报告,经过审议,对市本级决算作出决议。

  第三十二条 市人大常委会可以就决算中的重大事项组织听证会或者依法进行特定问题调查,并根据调查结果作出相应的决议;可以就审计工作报告中涉及的重大问题作出决议

  第三十三条 市财政部门应当自市本级决算批准之日起20日内向市本级各部门批复决算,并及时将决算的批复情况向财经委员会报告。

  市人民政府应当自市本级决算批准之日起30日内,将市本级决算及各区、县(市)人民政府上报备案的决算汇总,报市人大常委会备案。市人民政府对各区、县(市)人大常委会批准的决算,认为有不适当之处,需要撤销该项决算的决议的,应当提请市人大常委会审议决定。

  第六章 法律责任

  第三十四条 违反本条例规定,不按规定程序和要求提交有关预算、决算情况和资料的,市人大常委会应当向市人民政府提出纠正意见。不予纠正的,依法对负有责任的主管人员和其他直接责任人员追究行政责任。

  第三十五条 违反本条例规定,未经依法批准,擅自变更预算的,依法对负有责任的主管人员和其他直接责任人员追究行政责任。]

  第三十六条 违反本条例规定,给本行政区域国民经济和社会事业造成重大损失的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员,依法追究行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。]

  第三十七条 违反本条例规定,对检举、揭发违反预算法律、法规行为的人进行打击报复,尚未构成犯罪的,由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附 则

  第三十八条 本市各区、县(市)人民代表大会及其常务委员会对区、县(市)级政府预算的监督,参照本条例施行。

  第三十九条 本条例自2005年 1月1 日起施行,《沈阳市财政预算决算审批监督条例》同时废止。





关于颁发《外国人在中国就业管理规定》的通知

劳动部 公安部 外交部 等


关于颁发《外国人在中国就业管理规定》的通知
1996年1月22日,劳动部、公安部、外交部、对外贸易经济合作部

各省、自治区、直辖市劳动(劳动人事)厅(局)、公安厅(局)、外事办公室、外经贸厅(局),国务院各部、委、局及有关部门,各驻外使、领馆、处:
为了加强外国人在中国就业的管理,规范与此相关的就业和聘用行为,依法保护在中国就业的外国人及聘用外国人的单位的合法权益,经商有关部门同意,劳动部、公安部、外交部、对外贸易经济合作部联合制定了《外国人在中国就业管理规定》,现予颁布实施。
在执行本规定过程中,劳动、公安、外事、外经贸各部门应相互配合,密切合作,发现问题及时报告劳动部、公安部、外交部、对外贸易经济合作部。
各省、自治区、直辖市劳动部门及中国海洋石油总公司须在每年年终将执行情况报劳动部。
目前已在中国就业的外国人,凡不属于本规定第九条所列人员,又未领取就业证的,应在本规定实施之日起二个月内,由用人单位为其办理就业证申领手续。劳动部门应为符合条件者办理就业证,对不符合条件者终止其就业。逾期不办的,按非法就业处理。
《中华人民共和国外国人就业许可证书》、《外国人就业证》由劳动部统一制作,具体事宜另行通知。

附件:外国人在中国就业管理规定

第一章 总 则
第一条 为加强外国人在中国就业的管理,根据有关法律、法规的规定,制定本规定。
第二条 本规定所称外国人,指依照《中华人民共和国国籍法》规定不具有中国国籍的人员。
本规定所称外国人在中国就业,指没有取得定居权的外国人在中国境内依法从事社会劳动并获取劳动报酬的行为。
第三条 本规定适用于在中国境内就业的外国人和聘用外国人的用人单位。
本规定不适用于外国驻华使、领馆和联合国驻华代表机构、其他国际组织中享有外交特权与豁免的人员。
第四条 各省、自治区、直辖市人民政府劳动行政部门及其授权的地市级劳动行政部门负责外国人在中国就业的管理。

第二章 就业许可
第五条 用人单位聘用外国人须为该外国人申请就业许可,经获准并取得《中华人民共和国外国人就业许可证书》(以下简称许可证书)后方可聘用。
第六条 用人单位聘用外国人从事的岗位应是有特殊需要,国内暂缺适当人选,且不违反国家有关规定的岗位。
用人单位不得聘用外国人从事营业性文艺演出,但符合本规定第九条第三项规定的人员除外。
第七条 外国人在中国就业须具备下列条件:
(一)年满18周岁,身体健康;
(二)具有从事其工作所必须的专业技能和相应的工作经历;
(三)无犯罪记录;
(四)有确定的聘用单位;
(五)持有有效护照或能代替护照的其他国际旅行证件(以下简称代替护照的证件)。
第八条 在中国就业的外国人应持职业签证入境(有互免签证协议的,按协议办理),入境后取得《外国人就业证》(以下简称就业证)和外国人居留证件,方可在中国境内就业。
未取得居留证件的外国人(即持F、L、C、G字签证者)、在中国留学、实习的外国人及持职业签证外国人的随行家属不得在中国就业。特殊情况,应由用人单位按本规定规定的审批程序申领许可证书,被聘用的外国人凭许可证书到公安机关改变身份,办理就业证、居留证后方可就业。
外国驻中国使、领馆和联合国系统、其他国际组织驻中国代表机构人员的配偶在中国就业,应按《中华人民共和国外交部关于外国驻中国使领馆和联合国系统组织驻中国代表机构人员的配偶在中国任职的规定》执行,并按本条第二款规定的审批程序办理有关手续。
许可证书和就业证由劳动部统一制作。
第九条 凡符合下列条件之一的外国人可免办就业许可和就业证:
(一)由我政府直接出资聘请的外籍专业技术和管理人员,或由国家机关和事业单位出资聘请,具有本国或国际权威技术管理部门或行业协会确认的高级技术职称或特殊技能资格证书的外籍专业技术和管理人员,并持有外国专家局签发的《外国专家证》的外国人;
(二)持有《外国人在中华人民共和国从事海上石油作业工作准证》从事海上石油作业、不需登陆、有特殊技能的外籍劳务人员;
(三)经文化部批准持《临时营业演出许可证》进行营业性文艺演出的外国人。
第十条 凡符合下列条件之一的外国人可免办许可证书,入境后凭职业签证及有关证明直接办理就业证:
(一)按照我国与外国政府间、国际组织间协议、协定,执行中外合作交流项目受聘来中国工作的外国人;
(二)外国企业常驻中国代表机构中的首席代表、代表。

第三章 申请与审批
第十一条 用人单位聘用外国人,须填写《聘用外国人就业申请表》(以下简称申请表),向其与劳动行政主管部门同级的行业主管部门(以下简称行业主管部门)提出申请,并提供下列有效文件:
(一)拟聘用的外国人履历证明;
(二)聘用意向书;
(三)拟聘用外国人原因的报告;
(四)拟聘用的外国人从事该项工作的资格证明;
(五)拟聘用的外国人健康状况证明;
(六)法律、法规规定的其他文件。
行业主管部门应按照本规定第六条、第七条及有关法律、法规的规定进行审批。
第十二条 经行业主管部门批准后,用人单位应持申请表到本单位所在地区的省、自治区、直辖市劳动行政部门或其授权的地市级劳动行政部门办理核准手续。省、自治区、直辖市劳动行政部门或授权的地市级劳动行政部门应指定专门机构(以下简称发证机关)具体负责签发许可证书工作。发证机关应根据行业主管部门的意见和劳动力市场的需求状况进行核准,并在核准后向用人单位签发许可证书。
第十三条 中央级用人单位、无行业主管部门的用人单位聘用外国人,可直接到劳动行政部门发证机关提出申请和办理就业许可手续。
外商投资企业聘雇外国人,无须行业主管部门审批,可凭合同、章程、批准证书、营业执照和本规定第十一条所规定的文件直接到劳动行政部门发证机关申领许可证书。
第十四条 获准聘用外国人的用人单位,须由被授权单位向拟聘用的外国人发出通知签证函及许可证书,不得直接向拟聘用的外国人发出许可证书。
第十五条 获准来中国就业的外国人,应凭劳动部签发的许可证书、被授权单位的通知函电及本国有效护照或能代替护照的证件,到中国驻外使、领馆、处申请职业签证。
凡符合本规定第九条第一项规定的人员,应凭被授权单位的通知函电申请职业签证;凡符合第九条第二项规定的人员,应凭中国海洋石油总公司签发的通知函电申请职业签证;凡符合第九条第三项规定的人员,应凭有关省、自治区、直辖市人民政府外事办公室的通知函电和文化部的批件(径发有关驻外使、领馆、处)申请职业签证。
凡符合本规定第十条第一款规定的人员,应凭被授权单位的通知函电和合作交流项目书申请职业签证;凡符合第十条第二项规定的人员,应凭被授权单位的通知函电和工商行政管理部门的登记证明申请职业签证。
第十六条 用人单位应在被聘用的外国人入境后十五日内,持许可证书、与被聘用的外国人签订的劳动合同及其有效护照或能代替护照的证件到原发证机关为外国人办理就业证,并填写《外国人就业登记表》。
就业证只在发证机关规定的区域内有效。
第十七条 已办理就业证的外国人,应在入境后三十日内,持就业证到公安机关申请办理居留证。居留证件的有效期限可根据就业证的有效期确定。

第四章 劳动管理
第十八条 用人单位与被聘用的外国人应依法订立劳动合同。劳动合同的期限最长不得超过五年。劳动合同期限届满即行终止,但按本规定第十九条的规定履行审批手续后可以续订。
第十九条 被聘用的外国人与用人单位签订的劳动合同期满时,其就业证即行失效。如需续订,该用人单位应在原合同期满前三十日内,向劳动行政部门提出延长聘用时间的申请,经批准并办理就业证延期手续。
第二十条 外国人被批准延长在中国就业期限或变更就业区域、单位后,应在十日内到当地公安机关办理居留证件延期或变更手续。
第二十一条 被聘用的外国人与用人单位的劳动合同被解除后,该用人单位应及时报告劳动、公安部门,交还该外国人的就业证和居留证件,并到公安机关办理出境手续。
第二十二条 用人单位支付所聘用外国人的工资不得低于当地最低工资标准。
第二十三条 在中国就业的外国人的工作时间、休息休假、劳动安全卫生以及社会保险按国家有关规定执行。
第二十四条 外国人在中国就业的用人单位必须与其就业证所注明的单位相一致。
外国人在发证机关规定的区域内变更用人单位但仍从事原职业的,须经原发证机关批准,并办理就业证变更手续。
外国人离开发证机关规定的区域就业或在原规定的区域内变更用人单位且从事不同职业的,须重新办理就业许可手续。
第二十五条 因违反中国法律被中国公安机关取消居留资格的外国人,用人单位应解除劳动合同,劳动部门应吊销就业证。
第二十六条 用人单位与被聘用的外国人发生劳动争议,应按照《中华人民共和国劳动法》和《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》处理。
第二十七条 劳动行政部门对就业证实行年检。用人单位聘用外国人就业每满一年,应在期满前三十日内到劳动行政部门发证机关为被聘用的外国人办理就业证年检手续。逾期未办的,就业证自行失效。
外国人在中国就业期间遗失或损坏其就业证的,应立即到原发证机关办理挂失、补办或换证手续。

第五章 罚 则
第二十八条 对违反本规定未申领就业证擅自就业的外国人和未办理许可证书擅自聘用外国人的用人单位,由公安机关按《中华人民共和国外国人入境出境管理法实施细则》第四十四条处理。
第二十九条 对拒绝劳动行政部门检查就业证、擅自变更用人单位、擅自更换职业、擅自延长就业期限的外国人,由劳动行政部门收回其就业证,并提请公安机关取消其居留资格。对需该机关遣送出境的,遣送费用由聘用单位或该外国人承担。
第三十条 对伪造、涂改、冒用、转让、买卖就业证和许可证书的外国人和用人单位,由劳动行政部门收缴就业证和许可证书,没收其非法所得,并处以一万元以上十万元以下的罚款;情节严重构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 发证机关或者有关部门的工作人员滥用职权、非法收费、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

第六章 附 则
第三十二条 中国的台湾和香港、澳门地区居民在内地就业按《台湾和香港、澳门居民在内地就业管理规定》执行。
第三十三条 外国人在中国的台湾和香港、澳门地区就业不适用本规定。
第三十四条 禁止个体经济组织和公民个人聘用外国人。
第三十五条 省、自治区、直辖市劳动行政部门可会同公安等部门依据本规定制定本地区的实施细则,并报劳动部、公安部、外交部、对外贸易经济合作部备案。
第三十六条 本规定由劳动部解释。
第三十七条 本规定自1996年5月1日起施行。原劳动人事部和公安部1987年10月5日颁发的《关于未取得居留证件的外国人和来中国留学的外国人在中国就业的若干规定》同时废止。