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国家房贷政策变化属于 “情势变更”,二手房买方不算违约?/蔡英杰

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 17:15:57  浏览:9588   来源:法律资料网
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国家房贷政策变化属于 “情势变更”,二手房买方不算违约?

蔡英杰


  关键词:情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

  近日,海淀区人民法院作出了房贷政策变化,即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此,各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下,该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时,该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此,鉴于该案的案情存在自身的特点,该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此,广大购房者和卖房者千万不要以为,该判决具有普遍意义。下面,笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

  案例简介:2010年4月12日,张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同,约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋,房屋成交总价为555万元,其中张先生计划贷款200万元购买。次日,张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中,因“新国十条”出台,无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后,张先生将宋女士起诉到海淀区法院,要求解除与宋女士的房屋买卖合同,并要求对方退还定金。

  庭审焦点:庭审中,张先生提供了与妻子马女士的结婚证,并拿出两个房产证,显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议,但她认为,两人签订的合同真实有效,而且合同当中已经约定,如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足,应补足购房首付款。因此,应不受新国十条中关于住房贷款的限制,按合同执行。

  判决结果:法院审理认为,根据有关规定,张先生家庭住房套数已达两套,因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房,属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化,是张先生在签订合同时无法预见的,如果要求张先生继续履行合同,对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据,宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示,虽然本案中双方签订的合同属于有效合同,而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定,但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

  律师评析:本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决,可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响,对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过,这也仅仅是一个个案而已,并不具有典型意义,每个当事人都可能遇到些许不同的情况,因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

  一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更?

  根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情,对该条款的适用应当综合考虑,不能一刀切,把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发【2009】40号),法院是要慎用情势变更原则的。此外,根据于《正确适用 若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号),确需在个案中适用情势变更原则的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见:

  1、如果合同没有明确约定贷款购房,要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款,要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额?

  在这种情况下,即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款,甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式,但是一旦争议发生,买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款,甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话,我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话,对卖方来说很不公平,因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

  2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,且对贷款未获批准做了约定?

  在这种情况下,我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款,买方可以解除合同的权利,并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大,例如买方工资水平的原因,户口的原因,银行内部政策审核的原因,国家政策的原因等等,这样,买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话,那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷,否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

  在本案中,当事人已经约定贷款方式,而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同,但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为:结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此,在非买方自身原因造成银行贷款未获批准,买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,因为个人原因无法贷款?

  在这种情况下,除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同,否则买方没有理由要求解除合同,一旦单方解除合同即构成违约,有可能被要求继续合同或支付违约金。此外,在国家政策没有变化的情况下,银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的,买方是可以解除合同的。不过,在实践中,对于银行单方面内部政策调整,买方很难举证证明。因此,如果买方担心这一点,可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

  二、该案的示范意义
  海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决,说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中,法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然,该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的,如果合同是在国十条出台之后的签订的,那么毫无疑问,买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

  三、如果以情势变更原则解除合同后,买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费?

  根据目前的行业惯例,在房屋买卖合同中,通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后,买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费?显然不可以。在解除合同前,中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务,完成了自己的任务,所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中,中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成,比如居间费,代书费,代办过户费等等,那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用,其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的,可以不必支付。


作者:蔡英杰
联系方式:13520108510;010-58695236
工作单位:北京市闻泽律师事务所
邮箱:blustarcai@sina.com

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黑龙江省农村社会养老保险规定

黑龙江省人民政府


黑龙江省人民政府令
 (第15号)


  现发布《黑龙江省农村社会养老保险规定》,自发布之日起施行。

                            
代省长 田凤山
                          
一九九四年十二月九日


           黑龙江省农村社会养老保险规定



  第一条 为保障农村老年人的基本生活,维护社会稳定,建立健全社会保障制度,促进农村经济发展,根据宪法和国家有关规定,结合本省实际,制定本规定。


  第二条 实行农村社会养老保险制度,坚持农民自我保障为主,自助与互助相结合,社会保险与家庭养老相结合的原则。


  第三条 本规定适用于本省境内农村(含乡镇企业)居民参加的社会养老保险。


  第四条 各级民政部门负责组织本规定实施。


  第五条 养老保险金交纳以个人为主,集体补助为辅。乡镇企业职工参加养老保险的集体补助,由企业按职工工资总额的一定比例税前列支。


  第六条 参加养老保险人员的年龄一般为17至60周岁;16周岁以下的,可由供养者为其交纳子女养老保险金。


  第七条 参加社会养老保险的人员根据本地区和本人的实际承受能力,自愿选择投保档次。月投保档次标准为2、4、6、8、10、12、14、16、18、20元,自愿选择20元以上者不限。在保障老年时基本生活的前提下,也可交纳一次性养老保险金。
  如遇自然灾害或其他原因无力交纳保险金时,可以调整交纳保险金的档次或停交保险金。恢复交纳保险金时可以补交停交的保险金。


  第八条 个人交纳和集体补助的养老保险金均记在保险人的名下。


  第九条 乡镇企业职工交纳保险金以企业为单位收缴,农民以村为单位收缴。劳动报酬按月、季、年收入的,分别按月、季、年交纳。


  第十条 领取养老保险金的年龄起点为50周岁。保险人员可以自愿选择50、55、60周岁为自己领取养老保险金的时限。给付的养老保险金按月或按季发放,不得拖欠和平调。


  第十一条 领取养老保险金人员,如不足10年死亡的,其所剩余年限的养老保险金,由其法定继承人或指定受益人一次性领取;无法定继承人或指定受益人的,一次性给付所在村或单位用于死亡者的丧葬费或养老保险的集体补助。领取养老保险金10年后仍健在者,继续按原标准领取养老保险金,直至身亡为止。


  第十二条 参加养老保险人员连续投保30年以上并已领取养老保险金的,无论何时死亡,均给付丧葬费200元。


  第十三条 参加养老保险人员交纳保险金期间死亡的,其交交纳的养老保险金总额(含集体补助部分)扣除规定的管理服务费后,连同按国家规定的利率计息,全部退还给法定继承人或指定受益人。无法定继承人或指定受益人的,退还所在村或单位用于死亡者的丧葬费或养老保险集体补助。


  第十四条 参加养老保险人员迁往外地或农转非、招工、提干和升学的,将其保险关系和所交纳的养老保险金转到迁入地养老保险机构;迁入地尚未建立养老保险制度的,将交纳的保险金总额(含集体补助部分)扣除规定的管理服务费后,连同按国家规定的利率计息,退还本人。


  第十五条 参加养老保险人员因伤残、严重疾病等原因丧失劳动能力,失去生活费来源的,如未达到领取养老金年龄,经本人申请,养老保险机构审核后,可将本人交纳的养老保险金(不含集体补助部分),连同按国家规定的利率计息,全部或分期退还本人。


  第十六条 养老保险金给付权益不得转让、抵押和偿还欠款,不得虚报或冒领养老保险金。违者一经查出,除追回资金外,还要追究当事人责任。


  第十七条 县(市)以上农村社会养老保险基金管理机构,具体承担基金的运营和保值、增值,在指定的专业银行设立农村社会养老保险基金专户,并及时汇入省保值、增值的指定帐户,专款专用。任何部门和个人均不得截留或挪用。


  第十八条 养老保险基金除需现支付部分外,购买国库券、金融债券的,必须达到国家规定的保值、增值利率。


  第十九条 各级农村社会养老保险基金管理机构,要建立健全财务制度并接受民政财政、审计部门的监督检查。


  第二十条 各级农村社会养老保险机构工作人员要秉公执法,对擅自挪用、侵吞养老保险基金、无故拖欠养老保险金和虚报冒领的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第二十一条 本规定由省民政厅负责解释。


  第二十二条 本规定自发布之日起施行。

铁路专用线与国铁接轨审批办法

铁道部


中华人民共和国铁道部令

第21号


《铁路专用线与国铁接轨审批办法》已经2005年3月29日铁道部第三次部长办公会议通过,现予公布,自2005年4月1日起施行。



部 长 刘志军
二○○五年四月一日


铁路专用线与国铁接轨审批办法  



第一条 为加强铁路专用线与国铁接轨的管理,根据《中华人民共和国铁路法》、《中华人民共和国行政许可法》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》及有关法律法规,制定本办法。

第二条 本办法适用于新建、改建的铁路专用线与国铁接轨的审批。

第三条 铁路专用线与国铁接轨必须经铁道部批准。铁道部行政许可管理机构负责受理铁路专用线与国铁接轨的申请和送达行政许可决定,铁道部运输局负责铁路专用线与国铁接轨的审查。

第四条 铁路专用线与国铁接轨,应由专用线拟投资人或所有权人向铁道部提出申请。与既有铁路接轨,可委托所在地铁路局向铁道部办理申请;与新建铁路接轨,可委托该新建国铁建设管理单位向铁道部办理申请。

第五条 专用线与国铁接轨应符合以下基本条件:

(一)专用线近期到、发运量一般不低于30万吨/年;情况特殊、修建理由充分,如涉及国防、科研以及危险、超限、鲜活货物和集装箱运输等,运量可少于30万吨/年;

(二)专用线技术标准、运输设备应满足《铁路技术管理规程》、铁路行业设计规范和铁路运输安全的要求;

(三)符合铁路技术政策和路网规划;

(四)相关线路、车站的运输能力和技术设备等运输条件能够满足专用线的运输需要;

(五)对专用线与国铁接轨的配套工程投资、建设、施工安全管理等问题,有关各方已达成一致意见;

(六)法律法规规定的其他条件。

第六条 申请专用线与国铁接轨时应提交下列材料:

(一) 行政许可申请书;

(二) 专用线可行性研究报告;

(三) 拟接轨铁路所属铁路运输企业或拟接轨新建铁路建设管理单位参与的专用线可行性研究报告审查意见;

(四)拟接轨铁路所属铁路局或拟接轨新建铁路建设管理单位关于专用线接轨的书面意见;

(五)有关主管部门出具的专用线所属单位生产、经营、建设、科研等的批(核)准、审查文件(军事专用线另有规定的从其规定);

(六)有关各方对专用线与国铁接轨配套工程相关问题的协商情况说明;

(七)法律法规规定的其他材料。

行政许可申请书应当采用格式文本。格式文本由铁道部提供。

第七条 专用线可行性研究报告应包括下列内容:

(一)拟接轨的铁路线路名称、车站站名、接轨点线路里程;

(二)专用线名称及其所有权人、经营使用人名称;

(三)有确切依据的近、远期运量、运输径路、货物品类及对铁路运输的特殊要求;

(四)运输组织方案(包括相关线路、车站的技术条件、运输能力,专用线车辆取送、交接等运输组织方式,对接轨车站作业、劳动组织的要求);

(五)专用线与国铁接轨的配套工程实施方案;

(六)专用线技术标准、设备数量及相关设施的技术条件、方案;

(七)有关线路、枢纽、车站的示意图、专用线的比例尺图;

(八)其他需要说明的内容。

第八条 铁道部受理专用线与国铁接轨的申请后,及时对申请人提报的有关材料进行审查,自受理之日起20日内作出是否准予接轨的许可决定。20日内不能作出决定的,经铁道部主管领导批准,可以延长10日,并将延长期限的理由告知申请人。

铁道部自作出专用线与国铁接轨的行政许可决定后10日内向申请人颁发、送达专用线与国铁“接轨许可证”。

第九条 专用线与国铁接轨工程竣工后,由专用线所有权人根据国家有关工程建设验收标准,组织对专用线验收。

验收合格,专用线所有权人凭专用线与国铁“接轨许可证”与铁路局签订有关安全协议、运输协议,制定相关的运输作业细则。验收不合格,铁路局不得与专用线所有权人签订任何运输、安全协议。

第十条 专用线具备开通运输业务的条件后,铁路局按规定报告铁道部运输局,经铁道部运输局公告开办运输业务;铁路局通知专用线所有权人,正式开办运输业务。

第十一条 违反本办法,专用线与国铁接轨的,铁路局不得开办运输业务。

第十二条 被许可人转让专用线使用权或拆除专用线的,须经接轨铁路所属铁路局同意并报铁道部备案。

第十三条 出现下列情况之一的,铁道部有权撤销许可:

(一)专用线与国铁接轨后实际运量、货物品类或运输条

件与接轨标准有重大不符的;

(二)申请材料不真实的;

(三)被许可人未经备案转让使用权的;

(四) 其他不符合接轨条件的情形。

第十四条 专用线与国铁接轨后的实际运量按被许可人与铁路局签订的运输协议执行。

第十五条 铁道部准予专用线接轨的行政许可决定有效期3年,自送达之日起计算。在有效期内未验收的,原行政许可自动失效。

第十六条 专用铁路与国铁接轨引起的变更设计,按铁道部有关建设管理规定办理。

第十七条 专用铁路与国铁接轨,铁路专用线、专用铁路与合资铁路接轨参照本办法执行。

第十八条 本办法由铁道部负责解释。

第十九条 本办法自2005年4月1日起实施。铁道部1999年印发的《铁路专用线、专用铁路与国铁接轨审批开通实施办法(试行)》(铁运〔1999〕64号)同时废止。