西安市人民政府关于印发西安市国有土地上房屋征收评估办法的通知
陕西省西安市人民政府
西安市人民政府关于印发西安市国有土地上房屋征收评估办法的通知
市政发〔2012〕29号
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
《西安市国有土地上房屋征收评估办法》已经2012年3月13日市政府第3次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。
二○一二年四月一日
西安市国有土地上房屋征收评估办法
第一章 总 则
第一条 为了规范国有土地上房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，保证房屋征收评估客观公平，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》及《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条 本办法所称国有土地上房屋征收评估（以下简称征收评估），是指根据被征收房屋区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响其价值的各项因素，对其房地产市场价格进行的评估。
第四条 房地产价格评估机构（以下简称评估机构）、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第二章 管 理
第五条 市征收主管部门负责本市征收评估的监督管理；其所属的市房屋征收管理办公室负责本办法的组织实施。
第六条 市征收主管部门应建立征收评估机构的信用档案，并将有关情况向社会公示。
第七条 从事本市征收评估的评估机构必须具备房地产评估相应资质，并在市征收主管部门备案。
第八条 承担征收评估业务的评估机构由被征收人协商选定；在5日内协商不成的，由市房屋征收管理办公室组织相关部门依法采用投票、摇号、抽签、招标等方式确定。
评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、恶意低收费、虚假宣传、虚假申报评估人员等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第九条 房屋征收决定公告确定的同一征收范围内的被征收房屋，原则上由一家评估机构评估；需要由两家或两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、程序、参数选定等进行协调并执行共同的标准。
第十条 评估机构选定后，征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门与评估机构签订《房屋征收评估委托合同》。评估机构不得转让或者变相转让受托的征收评估业务。
第十一条 在征收评估活动中，评估机构和房地产估价师有违法违规行为的，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》及《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》等规定处罚。
第十二条 对于承接的征收评估项目，评估机构应当指派与征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展业务。
从事征收评估的人员应当具有房地产估价资格证书，并在法定机构登记注册。
第十三条 征收评估前，征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当向评估机构明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当向受委托的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理情况。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照前款的认定、处理结果进行评估。
第十四条 房屋征收当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，协助评估机构进行现场查勘，搜集被征收房屋价值评估所必需的被征收房屋状况的资料，房屋征收当事人未履行义务造成评估结果失实的，房屋征收当事人应当承担相应责任。
第十五条 评估人员从事征收评估活动时，应当对被征收房屋进行实地查勘，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，制作和保留被征收房屋的影像数据，并妥善保管。实地查勘记录由查勘的评估人员、征收当事人签字认可。
房屋征收当事人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中做出相应说明。
征收评估所涉及的房屋建筑面积测量标准依据建设部《房屋测量规范》执行。
第十六条 评估机构应当依照《房地产估价规范》的规定出具征收评估报告。评估报告应由负责征收评估项目的两名或两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。
评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十七条 评估机构应当按照《房屋征收评估委托合同》的约定，向征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当将分户的初步评估结果及时转交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。
公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。初步评估结果存在错误的，评估机构应当修正。
公示期满后，评估机构应当向征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当及时向被征收人转交分户报告。
第十八条 评估机构应当将下列资料整理存档：
（一）评估报告（含技术报告）；
（二）评估委托合同；
（三）房屋征收公告及相关档案资料（复印件）；
（四）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（五）评估对象的实地查勘记录、照片等数据；
（六）其它涉及评估项目的必要数据。
第十九条 房屋征收当事人对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。房屋征收当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向评估机构提交书面复核评估申请。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面答复告知申请人。
第二十条 房屋征收当事人对评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向评估专家委员会提交书面技术鉴定申请。
第二十一条 受理征收评估鉴定申请后，评估专家委员会应当指派3人以上（含3人，其中半数以上应当为注册房地产估价师）单数成员组成鉴定组，处理征收评估鉴定事宜。
原评估机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。
第二十二条 评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估值确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。
评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
第二十三条 征收评估费用由委托人承担，鉴定费用由申请人承担；但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。征收评估费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行，鉴定费用参照评估费用收费标准执行。
第二十四条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及西安市人民政府规定的其它补贴和补助费用等，按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》相关规定执行。
第二十五条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第二十六条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
第二十七条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
第二十八条 本市国有土地上各类被征收房屋宜采用“典型房屋市场价格修正法”评估。
“典型房屋市场价格修正法”是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，确定其典型房屋的市场价格，并根据不同房地产的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内类似房地产的评估价格。
（一）“典型房屋市场价格修正法”的操作程序：
1．按照房屋的用途、建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等进行房屋分类；
2．在同一类别房屋内确定典型房屋；
3．求取典型房屋的市场价格；
4．根据被征收房屋与典型房屋微观区域因素、实物状况、权益状况等方面的差异进行修正；
5．确定被征收房屋的评估价格。
（二）一般情况下，在同一征收范围内，可对各类别房屋分别确定其典型房屋的市场价格。如同一类别房屋的价格差异较大，可对同一类别房屋确定多个典型房屋市场价格。
（三）典型房屋市场价格宜采用市场比较法评估确定。
（四）不具备市场比较法条件的，可采用其它适宜的评估方法确定典型房屋的市场价格。求取典型房屋市场价格所采用的各种评估方法均按照《房地产估价规范》中所规定的技术路线和要求执行。
（五）房屋重置成新价格，依据《西安市各类房屋重置价格标准》执行。对于标准中未列举的房屋类型和结构可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。
（六）房屋的装修及附属物价格，按照实际使用状况结合评估时点的市场价格计算。
第二十九条 对于不适用“典型房屋市场比较法”的被征收房屋，可以选用其它适宜的房地产估价方法进行评估。
第三十条 产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其它不动产的价值。
除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
第三十一条 产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，评估产权调换房屋的价值”。
第三十二条 产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
第三十三条 征收范围所在地区人民政府、开发区管委会及相关部门应当向房地产评估机构提供产权调换房屋价值评估所必须的产权调换房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等情况和数据。
第三十四条 产权调换房屋为期房的，其价值评估以征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门向评估机构出具书面意见所说明的产权调换房屋状况为依据。征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门与被征收人订立补偿协议后，补偿协议约定的产权调换房屋状况有变化的，应当依据补偿协议约定的产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整。
第三章 附 则
第三十五条 临潼区、阎良区、长安区和市辖县国有土地上房屋征收评估工作，由所在区、县人民政府参照本办法规定执行。
第三十六条 本办法自公布之日起施行。2004年5月10日西安市人民政府颁布的《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》同时废止。《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定执行。
西安市惩处生产销售伪劣商品违法行为条例
陕西省西安市人大常委会
西安市惩处生产销售伪劣商品违法行为条例
（１９９４年１０月２８日西安市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 １９９５年１１月３日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准
根据1997年9月20日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第二次会议通过 1997年11月21日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准的《关于修改〈西安市惩处生产销售伪劣商品违法行为条例〉的决定》修正 1998年1月15日重新公布）
第一章 总则
第一条为惩处生产、销售伪劣商品违法行为，保护用户和消费者的合法权益，维护社会经济秩序，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条在本市行政区域内从事商品生产、销售的单位和个人，必须遵守本条例。
第三条 禁止任何单位和个人生产、销售伪劣商品，禁止支持、纵容、包庇生产、销售伪劣商品和为生产、销售伪劣商品提供条件、服务，禁止传授生产、销售伪劣商品方法。
第四条 本条例所称伪劣商品是指： （一）伪造或冒用商品质量标志、生产许可证（准产证）标志、商品产地、企业名称、地址或商品条形码的； （二）标注虚假生产日期的； （三）掺杂、掺假、以次充好、以假充真，以不合格商品冒充合格商品的； （四）所标明的指标与实际不符的； （五）不符合国家标准、行业标准的； （六）国家明令禁止、淘汰的； （七）国家有关法律、法规认定的其它伪劣商品。 商品或其包装上的标识不符合法律、法规规定的，按伪劣商品处理。
第五条 市、区、县工商行政管理部门、技术监督行政管理部门，按照国家规定的职权范围，负责对生产、销售伪劣商品违法行为进行监督检查。法律、法规规定由卫生、农牧等其他有关行政管理部门监督检查的，依照其规定执行。
第六条 市、区、县人民政府应当对商品生产者、销售者进行遵纪守法教育和职业道德教育，鼓励和保护个人、单位和组织对生产、销售伪劣商品的违法行为进行社会监督。
第二章 商品质量责任
第七条 从事商品生产、销售的个人、单位及其法定代表人或主要负责人应对其生产、销售的商品质量负责。
第八条 生产、销售的商品实际质量应与其以广告、产品说明、实物样品或其它方式标明的商品质量相符。
第九条 质量未达到规定标准、等级，但国家规定可作为处理品（含次品、等外品）的商品，及由于储运不善致使商品质量下降，但仍有一定使用价值，对人身、财产安全或人体健康不存在危害的商品，生产者、销售者应在商品或包装物的显著位置标明“处理品”字样后方可销售。 前款规定不适用于药品、种子。
第十条 商店将部分柜台、部分场地出租或以柜台、场地与他人联营，未组成新的经济实体，不具备法人条件的，应对承租或联营者销售伪劣商品的违法行为承担责任；按照联营协议约定各自独立经营的，各自独立承担责任。
第十一条 任何单位和个人承揽商标标识印制业务，应查验产品质量证明文件，不得印制和销售假冒质量标志以及含有质量标志的印刷品、包装物和铭牌。 承印者不得将印制的质量标志以及含有质量标志的印刷品、包装物和铭牌提供给非印制者。
第十二条 广告主不得利用广告对商品作虚假宣传，不得提供虚假证明文件。 广告经营者承接广告业务，应按规定查验有关证明，审查广告内容，不得制作、传播、张贴有虚假内容或欺骗、误导社会公众的广告，不得为生产、销售伪劣商品提供广告服务。
第十三条 设备、场地的出租者发现承租者利用承租的设备、场地生产、销售伪劣商品的，应当及时向有关行政管理部门举报。
第十四条 仓储保管者和运输者保管、运输商品时发现伪劣商品的，应拒绝提供服务，并及时向有关行政管理部门举报。
第十五条 任何单位和个人不得为生产、销售伪劣商品者代出发票、证明和代签合同、提供帐号或其他方便条件。
第三章 行政管理
第十六条 行政管理部门在发现生产、销售伪劣商品违法行为或接到有关举报后，应及时进行调查。符合立案条件的应予立案审查，并自立案之日起三个月内作出处理决定。重大、复杂伪劣商品案件的办案期限，经上一级行政管理部门或同级人民政府批准可以延长，但延长时间不得超过三个月。
第十七条 行政管理部门执法人员必须经过培训，经考试合格后，方可上岗。
第十八条 行政执法人员执行职务必须遵守下列规定： （一）查处违法行为时至少应有两人参加，并向当事人出示行政执法证件； （二）保守当事人正当的技术、商业秘密； （三）依法行政、秉公执法。
第十九条 行政管理部门执法人员在查处生产、销售伪劣商品违法行为时，可以行使下列职权： （一）查阅、复制有关的发票、帐册、凭证、记录、业务函电和其它资料，采取照相、录音、录像等方式取得所需的证明材料； （二）对有伪劣嫌疑的商品，可责令当事人说明其来源和数量，听候鉴定，必要时经行政管理部门负责人批准，可先行登记保存或依法封存； （三）对违法事实确凿并有法定依据，对公民给予五十元以下、对法人或者其它组织给予一千元以下罚款或者警告的行政处罚的，可以当场作出行政处罚决定，并填写预定格式、编有号码的行政处罚决定书，当场交付当事人； （四）法律、法规规定的其它职权。
第二十条 行政管理部门对先行登记保存或依法封存的有伪劣嫌疑的鲜活商品，应及时作出鉴定、处理；对有伪劣嫌疑的其它商品应在七日内作出鉴定。因特殊情况需要延长时间的，应经上一级行政管理部门或同级人民政府批准。
第二十一条 行政管理部门应加强对商品的监督检查，及时公布检测结果。对于经行政管理部门检查认定质量合格的同一批商品，不得重复检查。 行政管理部门对伪劣商品生产者、销售者应建立违法记录，必要时可通过传播媒介予以公布。
第二十二条 当事人不得拒绝、阻碍行政执法人员依法执行职务，并应如实提供有关证据。不得擅自转移、销毁、销售被登记保存或依法封存的商品。
行政执法人员执行职务时违反本条例第十八条第（一）项规定的，当事人有权拒绝检查。
第四章 社会监督
第二十三条 任何单位和个人有权向行政管理部门或保护用户、消费者权益的社会团体举报生产、销售伪劣商品的违法行为。受理举报的部门或组织应为举报人保密。
市人民政府应设立奖励基金，对举报有功者予以奖励。
第二十四条 用户和消费者因购买、使用伪劣商品受到损害的，有权向有关行政管理部门或用户委员会、消费者协会投诉，也可以直接向人民法院起诉。
第二十五条 保护用户和消费者权益的社会团体通过下列方式进行监督：
（一）接受用户和消费者对伪劣商品生产者、销售者的举报或投诉，进行调查、调解，或向有关行政管理部门提出处理建议；
（二）参与对伪劣商品的监督、检查，对损害用户和消费者权益的违法行为，通过传播媒介予以揭露；
（三）向用户、消费者提供识别伪劣商品的方法和保护权益的咨询服务，支持、协助受损害者的起诉；
（四）对行政管理部门执法人员的执法情况进行监督，发现其有违法行为时及时举报。
第二十六条 用户委员会、消费者协会等社会团体的工作人员履行职责时，有关单位和个人应予以配合，提供方便。
第二十七条 新闻单位对生产、销售伪劣商品的违法行为，通过下列方式进行监督：
（一）根据行政主管部门的委托，公布伪劣商品生产者、销售者的名称或姓名、地址、企业法定代表人或主要负责人的姓名、伪劣商品的名称和检测结果；
（二）揭露有关生产、销售伪劣商品的违法行为；
（三）宣传识别伪劣商品的方法。
第五章 法律责任
第二十八条 生产、销售伪劣商品，未造成严重危害或销售金额在五万元以下（不含五万元）的，由工商、技术监督及其它行政管理部门依照有关法律、法规处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十九条 传授生产、销售伪劣商品方法的，由县级以上工商、技术监督及其它行政管理部门没收违法所得，并参照处理生产、销售伪劣商品违法行为的规定处理。
第三十条 非法承印没有提供质量证明文件的质量标志和其它含有质量标志的印刷品或将承印的标志、包装物、铭牌等提供给非印制者的，依照国务院《印刷业管理条例》的规定予以处罚。
第三十一条 利用广告对商品作虚假宣传的，责令广告主停止发布，并以等额广告费用在相应范围内公开更正、消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；广告主提供虚假证明文件的，处一万元以上十万元以下的罚款；广告经营者、广告发布者对虚假宣传负有责任的，没收广告费用，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，依法停止其广告业务，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 设备、场地的出租者发现承租者利用承租的设备、场地生产、销售伪劣商品不举报的，对出租者处一千元以上五千元以下罚款。
第三十三条 发现伪劣商品不举报并提供保管或运输的，没收保管费和运输费，处保管费和运输费一倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，可并处责令停业整顿，或依照有关法律、行政法规的规定吊销营业执照。
第三十四条 为生产、售销伪劣商品者代出发票、证明和代签合同、提供帐号或其他方便条件的，没收非法提供的发票、证明等，没收违法所得，并处三千元以上二万元以下的罚款，情节严重的，处二万元以上五万元以下罚款。
第三十五条 对生产、销售伪劣商品及为生产、销售伪劣商品提供条件和服务的单位的法定代表人或主要责任人，视情节轻重，由行政管理部门处二千元以上一万元以下罚款，并由有关部门给予行政处分；法定代表人和主要负责人强迫或纵容本单位人员生产、销售伪劣商品的，从重处罚。
第三十六条 擅自转移、销毁、销售被登记保存或依法封存商品的，处商品总值一倍以上五倍以下的罚款。对直接责任人处一千元以上五千元以下罚款。
第三十七条 执行本条例规定的行政处罚，必须依照法律、法规的规定进行。责令停业整顿或对公民罚款金额在五千元以上、对法人或其它组织罚款金额在五万元以上的，当事人有要求举行听证的权利。
当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。
逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，有关行政管理部门可以申请人民法院强制执行。
第三十八条 对举报、揭露或证明生产、销售伪劣商品违法行为的单位、个人进行打击报复和拒绝、阻碍行政执法人员依法执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 对生产、销售伪劣商品构成犯罪的，行政管理部门必须移送司法机关依法处理。
行政管理部门及其工作人员支持、纵容、包庇生产、销售伪劣商品和行政执法人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由其上级或所在单位视其情节给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十条 违反本条例规定，给他人人身、名誉、财产造成损害的，应依法承担民事责任。
行政管理部门及其执法人员不履行、拖延履行法定职责或侵犯公民、法人和其他组织合法权益的，当事人可以依法提起诉讼并要求赔偿。
第六章 附 则
第四十一条 本条例不适用于建筑工程。
第四十二条 本条例具体应用中的问题由西安市人民政府负责解释。
第四十三条 本条例自公布之日起施行。
